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Accertamenti catastali e stima diretta


E’ quanto ha disposto la Commissione tributaria provinciale di Bari in concomitanza della sentenza N°1775 depositata in Segreteria il 16/07/2018
Accertamenti catastali e stima diretta
Gli accertamenti catastali finalizzati alla rideterminazione della rendita catastale riconducibile ad un immobile destinato ad attività commerciale (immobili a destinazione speciale di categoria catastale D) devono essere motivati al fine di consentire al contribuente di verificare l’attendibilità degli importi così come richiamati in atti. Pertanto, il metodo di stima adottato dall’Ufficio per il riclassamento dell’immobile non può rimanere astratto, pena la nullità dell’accertamento stesso. E’ quanto ha disposto la Commissione tributaria provinciale di Bari in concomitanza della sentenza N°1775 depositata in Segreteria il 16/07/2018. Si tratta di un principio giurisprudenziale che conferma l’esigenza imprescindibile della stima diretta in caso di riclassamento di un immobile di categoria D, ossia di immobili a destinazione speciale in ordine ai quali non può essere adottata dall’ufficio il cosiddetto metodo della stima comparata o meglio comparativa.

- Sul difetto di motivazione e violazione dell’art.42 commi 2 e 3, del D.P.R. N. 600/1973 e dell’art.7, comma. 1, della L. N. 212/2000,
Un avviso di accertamento che rettifica un valore catastale preesistente emesso e notificato dall’Ufficio procedente che non contiene alcuna motivazione (neanche per relationem ad altro atto che sia stato previamente portato a conoscenza del destinatario!) è nullo per evidente carenza o assenza di motivazione, pregiudicando l’atto l’esercizio del diritto di difesa costituzionalmente previsto.
Tale modalità operativa dell’ufficio non è accettabile dovendo sempre sussistere un riferimento all’iter logico-giuridico posto a base del provvedimento amministrativo non potendosi esigere dal contribuente la ricostruzione dell’operato dell’ufficio attraverso difficili operazioni interpretative.
Sull’argomento, con illuminante chiarezza e completezza espositiva, nella sentenza della CTR di Torino, Sez. XXVIII, 22 aprile 2008, n. 16 è ribadito un principio fondamentale al quale devono essere improntati gli avvisi di classamento. In particolare, si tratta del principio secondo il quale l’Amministrazione finanziaria che intende rettificare la rendita catastale di un immobile, deve redigere il relativo avviso di classamento, corredandolo <<..... di puntuale motivazione sì da consentire al contribuente il pieno esercizio del diritto di difesa. Motivazione da ritenere inesistente qualora l’atto impugnato rechi [soltanto, n.d.r.] l’indicazione del comune censuario, del foglio, della particella e del subalterno, e dei dati del classamento (zona censuaria, categoria, consistenza e rendita)>> (in tal senso anche: CTR Roma del 19 marzo 2008, n. 22 ; CTP Treviso dell'8 ottobre 2008, n. 92).
Si tratta di concetti ribaditi già da tempo anche da parte della Suprema Corte di Cassazione.
In tal senso, si consideri la CASS., Sez. I, sent. del 3 aprile 1992, n. 4085, in concomitanza della quale la Suprema Corte ha avuto modo di disporre che: <<L'avviso di classamento catastale degli immobili deve essere motivato e tale obbligo risulta osservato quando l'avviso contenga i dati oggettivi acclarati dall'ufficio tecnico e la classe conseguentemente attribuita all'immobile, in quanto tali elementi, raffrontati con quelli indicati nella propria dichiarazione dal contribuente, consentono a quest'ultimo di intendere le ragioni della classificazione e di esplicare le proprie difese, in sede di ricorso alle Commissioni tributarie>>.
Trattasi di un principio giurisprudenziale rinvenibile ex post anche nella "storica" Sentenza Cass., Sez. Trib., del 5 maggio 2000, n. 5715, che,com’è noto ai cultori della materia, rappresenta un vero e proprio caposaldo giuridico sull’argomento:<natura valutativa integrante atto di accertamento, che, come tale, deve essere motivato. L'obbligo di motivazione di ogni avviso di accertamento tributario, e, perciò, dell'avviso di classamento e di attribuzione di rendita, mirando a delimitare l'ambito delle ragioni adducibili dall'Amministrazione finanziaria nell'eventuale successivo giudizio contenzioso ed a consentire al contribuente che tale giudizio promuova di esercitare in esso il diritto di difesa, può, e deve, intendersi assolto tutte le volte che risultino indicati nell'atto i criteri e le fonti della determinazione operata>>.
- Il principio espresso dalla C.T.P. di Bari nella sentenza N°1775 del 18/04/2018
Nel caso di specie, i giudici tributari baresi hanno rilevato l’illegittimità del modus operandi adottato dall’ufficio procedente in considerazione della evidente carenza dell’avviso di accertamento a rettifica, mancando nel caso di specie gli elementi atti a comprendere i motivi che hanno legittimato la rettifica della rendita catastale riconducibile all’immobile accertato che solo una stima diretta avrebbe potuto assicurare.
In particolare, con riferimento al caso di specie, non v’è alcun dubbio che l’immobile accertato sia un immobile a destinazione speciale, ai sensi del Decreto Presidenziale del 1949. Peraltro, non v’è dubbio che la normativa di settore prevede che detta tipologia di immobili venga classificata catastalmente mediante la cd. "stima diretta".
Quando parliamo di stima diretta si deve intendere un metodo tecnico-valutativo imprescindibile per la determinazione della redditività di tali immobili che implica un necessario ed ineludibile sopralluogo tecnico presso l’immobile oggetto di stima (appunto "diretta"), al fine di rilevare e valutare in loco le "caratteristiche" e "le qualità" del fabbricato stesso, finanche il complesso produttivo nella sua interezza (così in Circolare 123/44 della ex Direzione generale del catasto e dei Servizi tecnici erariali, emanata d'intesa con la Direzione generale delle imposte dirette).
Pertanto, la mancata adozione del metodo della stima diretta nonché la mancanza del predetto sopralluogo invalidano ab origine e in modo insanabile l’attività stessa di classificazione posta in essere dall’Agenzia del Territorio. Trattasi di una casistica rinvenibile proprio nel caso di specie. Infatti, dell’applicazione del metodo della stima diretta e del sopralluogo non v’è, nell’Avviso impugnato, né allegazione documentale, né riferimento alcuno. In sostanza, soltanto se l’Ufficio procedente adempie pedissequamente a detto obbligo metodologico (stima diretta e sopralluogo) incombe sul contribuente l’onere di dimostrare, eventualmente, l’erroneità della stima effettuata dalla P.A. in termini di congruità degli importi che hanno giustificato il rilassamento dell’immobile. Ma evidentemente non è nel caso in questione;
In considerazione di quanto sopra, nella sentenza in commento i giudici tributari di primo grado hanno ritenuto imprescindibile il ricorso al metodo della stima diretta, finalizzato a giustificare in modo congruo e certo la rideterminazione della rendita catastale. Diversamente, nella casistica in esame l’agenzia del territorio ha adottato un modus operandi privo di riferimenti cartolari idonei a giustificare la variazione catastale così come richiamata in atti.

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