Condominio: le tabelle millesimali
La quota di partecipazione al bene comune: predisposizione, rettifica o modifica delle tabelle millesimali
Il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare, facente parte di un condominio, è espresso in millesimi in un’apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
I valori delle singole unità individuano, così, il valore delle quote necessarie per l’esercizio dei diritti dei condomini e per la distribuzione proporzionale degli oneri.
Il valore millesimale di ciascuna proprietà esprime, esclusivamente, la quota ideale di comproprietà dell’immobile, delle parti comuni, e degli impianti comuni. Pertanto, non tiene conto dello stato di manutenzione dell’unità immobiliare, del canone di locazione o altri diritti reali di godimento, della rendita o dei miglioramenti eventualmente apportati dal proprietario e di eventuali cambi di destinazione d’uso (Cass. Civ. 4.10.2016 n. 19797).
Generalmente, il condominio viene dotato di più tabelle che tengono conto dei millesimi di proprietà, detta anche tabella generale, che esprime il rapporto tra i valori delle singole unità immobiliari ed è necessaria per la conservazione e il godimento delle parti comuni, dei millesimi di gestione, utilizzati per le prestazioni dei servizi di interesse comune - come il portierato - e dei millesimi per i servizi separabili - come gli impianti comuni goduti in maniera diversa dai vari condomini - come ad esempio l’ascensore.
La predisposizione delle tabelle viene affidata ad un tecnico - in quanto essa comporta uno studio delle planimetrie, dei volumi e delle caratteristiche qualitative delle singole unità immobiliari - il quale segue i criteri e le regole fornite dal Ministero nelle Circolari del Ministero dei LL. PP. del 26.03.1966 n. 12480 e del 26.07.1993 n. 2945. Il procedimento per la compilazione della tabella generale consta delle seguenti fasi:
a. Si scompone l’edificio in unità immobiliari e si accerta quali sono gli ambienti di ciascuna unità;
b. Si misurano le superfici dei diversi ambienti che compongono le singole unità immobiliari;
c. Si applicano i coefficienti di riduzione (di destinazione, di orientamento, di prospetto, di luminosità, di piano e di funzionalità globale dell’alloggio), che definiscono in termini numerici le caratteristiche degli ambienti ottenendo, così, la superficie convenzionale delle singole unità immobiliari;
d. Si determina, quindi, la superficie dell’intero edificio e si compila la tabella millesimale generale.
La rettifica o la modifica delle tabelle può essere decisa con una delibera assembleare assunta all’unanimità, anche nell’interesse di un solo condomino - in questo caso con una delibera presa a maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, maggioranza prevista dall’art. 1136 comma 2 c.c. - in due specifici casi:
1. quando risulta che siano conseguenza di un errore, la prova del quale incombe su chi intende modificare le tabelle, quanto meno con riferimento agli errori oggettivamente verificabili (Cass, Civ. 14.12.2016 n. 25790), ovvero un vizio che ha portato ad una divergenza tra il valore attribuito in tabella e quello effettivo dell’unità immobiliare cui si riferisce;
2. Quando risultano mutate le condizioni di una parte dell’edificio che comportino un’alterazione, per più di un quinto, del valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.
Nel primo caso la divergenza tra il valore attribuito in tabella e quello reale dell’unità immobiliare deve essere obiettivamente rilevante e rilevabile, tipo superfici o estensioni (Cass. Civ. 4.10.2016 n. 17797 e 26.03.2010 n. 7300), o dipendere da un mero errore di calcolo matematico.
Nel secondo caso, invece, la modifica deve essere di una certa importanza tanto da influenzare l'essenza e l'aspetto dell'edificio.
Pertanto vi rientreranno, senz'altro, la trasformazione di un seminterrato in appartamento, la sopraelevazione, il recupero del sottotetto in mansarda abitabile e i frazionamenti, passaggi di proprietà, cambi di destinazione e ampliamenti (Tribunale Milano 14.6.2013 n. 8473) restando esclusi, invece, la chiusura di un balcone in veranda, il collegamento diretto ed interno tra terrazzi sul lastrico e appartamenti dell'ultimo piano dell'edificio e le prsunte infiltrazioni d'acqua tali da rendere inagibile un locale sotterraneo (Cass. Civ. 04.10.2016 n. 19797).
I valori delle singole unità individuano, così, il valore delle quote necessarie per l’esercizio dei diritti dei condomini e per la distribuzione proporzionale degli oneri.
Il valore millesimale di ciascuna proprietà esprime, esclusivamente, la quota ideale di comproprietà dell’immobile, delle parti comuni, e degli impianti comuni. Pertanto, non tiene conto dello stato di manutenzione dell’unità immobiliare, del canone di locazione o altri diritti reali di godimento, della rendita o dei miglioramenti eventualmente apportati dal proprietario e di eventuali cambi di destinazione d’uso (Cass. Civ. 4.10.2016 n. 19797).
Generalmente, il condominio viene dotato di più tabelle che tengono conto dei millesimi di proprietà, detta anche tabella generale, che esprime il rapporto tra i valori delle singole unità immobiliari ed è necessaria per la conservazione e il godimento delle parti comuni, dei millesimi di gestione, utilizzati per le prestazioni dei servizi di interesse comune - come il portierato - e dei millesimi per i servizi separabili - come gli impianti comuni goduti in maniera diversa dai vari condomini - come ad esempio l’ascensore.
La predisposizione delle tabelle viene affidata ad un tecnico - in quanto essa comporta uno studio delle planimetrie, dei volumi e delle caratteristiche qualitative delle singole unità immobiliari - il quale segue i criteri e le regole fornite dal Ministero nelle Circolari del Ministero dei LL. PP. del 26.03.1966 n. 12480 e del 26.07.1993 n. 2945. Il procedimento per la compilazione della tabella generale consta delle seguenti fasi:
a. Si scompone l’edificio in unità immobiliari e si accerta quali sono gli ambienti di ciascuna unità;
b. Si misurano le superfici dei diversi ambienti che compongono le singole unità immobiliari;
c. Si applicano i coefficienti di riduzione (di destinazione, di orientamento, di prospetto, di luminosità, di piano e di funzionalità globale dell’alloggio), che definiscono in termini numerici le caratteristiche degli ambienti ottenendo, così, la superficie convenzionale delle singole unità immobiliari;
d. Si determina, quindi, la superficie dell’intero edificio e si compila la tabella millesimale generale.
La rettifica o la modifica delle tabelle può essere decisa con una delibera assembleare assunta all’unanimità, anche nell’interesse di un solo condomino - in questo caso con una delibera presa a maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, maggioranza prevista dall’art. 1136 comma 2 c.c. - in due specifici casi:
1. quando risulta che siano conseguenza di un errore, la prova del quale incombe su chi intende modificare le tabelle, quanto meno con riferimento agli errori oggettivamente verificabili (Cass, Civ. 14.12.2016 n. 25790), ovvero un vizio che ha portato ad una divergenza tra il valore attribuito in tabella e quello effettivo dell’unità immobiliare cui si riferisce;
2. Quando risultano mutate le condizioni di una parte dell’edificio che comportino un’alterazione, per più di un quinto, del valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.
Nel primo caso la divergenza tra il valore attribuito in tabella e quello reale dell’unità immobiliare deve essere obiettivamente rilevante e rilevabile, tipo superfici o estensioni (Cass. Civ. 4.10.2016 n. 17797 e 26.03.2010 n. 7300), o dipendere da un mero errore di calcolo matematico.
Nel secondo caso, invece, la modifica deve essere di una certa importanza tanto da influenzare l'essenza e l'aspetto dell'edificio.
Pertanto vi rientreranno, senz'altro, la trasformazione di un seminterrato in appartamento, la sopraelevazione, il recupero del sottotetto in mansarda abitabile e i frazionamenti, passaggi di proprietà, cambi di destinazione e ampliamenti (Tribunale Milano 14.6.2013 n. 8473) restando esclusi, invece, la chiusura di un balcone in veranda, il collegamento diretto ed interno tra terrazzi sul lastrico e appartamenti dell'ultimo piano dell'edificio e le prsunte infiltrazioni d'acqua tali da rendere inagibile un locale sotterraneo (Cass. Civ. 04.10.2016 n. 19797).
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