Coronavirus e sospensione del pagamento del canone di locazione

Emergenza Coronavirus significa, in primis, emergenza sanitaria ma per molte aziende, imprenditori, commercianti è già anche emergenza finanziaria ed economica.

Sappiamo tutti che in forza del DPCM 8 marzo 2020 e del DL 23 febbraio 2020 n. 6 che lo ha preceduto, moltissime attività da un paio di settimane sono sospese e questa chiusura, allo stato, dovrebbe protrarsi almeno fino all’inizio di aprile.

Entrate azzerate, quindi, sicuramente per oltre due mesi. Le spese legate all’attività continuano, invece, ad esserci ed a presentare puntualmente il loro conto: imposte, tasse, stipendi per i dipendenti, rate di finanziamenti, canoni di affitti, ecc.

Alcuni clienti che gestiscono società e associazioni che svolgono attività rientranti tra quelle vietate sin dalla prima ora, mi hanno contattata: sono in seria difficoltà perché non hanno entrate e devono far fronte a continue uscite.

La domanda che mi pongono è sempre la stessa: possono essere legittimamente sospesi alcuni pagamenti?

Il problema, inutile nasconderlo, mi viene posto con particolare riferimento al canone di locazione dell’immobile ove veniva esercitata l’attività ora sospesa e che solitamente rappresenta una delle spese più ingenti.

Giuridicamente la questione non è semplice. Infatti, non essendoci precedenti giurisprudenziali, ci si basa sull'unica norma dettata dal governo (art 65 Decreto Cura Italia) il 17 marzo 2020 e si profilano diverse soluzioni che trovi ben documentate nel mio ultimo articolo aggiornato "Coronavirus, emergenza affitti: le possibili soluzioni".

Il pagamento del canone di locazione può essere sospeso?
 

Tutti sappiamo che il conduttore non può sospendere il pagamento del canone per nessuna ragione, salvo solo il caso in cui l’immobile sia materialmente inutilizzabile ad es: perché allagato o dichiarato inagibile.

In questo caso l’immobile è in condizioni tali da poter essere utilizzato ed è nella pacifica disponibilità del conduttore, il quale tuttavia non ne può godere essendo vietato lo svolgimento dell’attività per il cui esercizio l’immobile era stato affittato.

L’impossibilità di svolgere l’attività, evidentemente, non è imputabile a nessuna delle parti: è dovuta ad una emergenza straordinaria di tutela della salute. Né il conduttore né il locatore hanno, dunque, colpe.
Il conduttore, inoltre, non ha interesse a liberarsi dal vincolo contrattuale, tutt’altro: passati questi mesi di emergenza, infatti, continuerà ad esercitare l’attività in quello stesso immobile. Il quesito può quindi essere così formulato:

posso io conduttore congelare la mia sola prestazione di pagamento del prezzo?

Posso io conduttore continuare ad avere la disponibilità dell’immobile (accedervi, persino eseguirvi dei lavori) e al tempo stesso nulla dovere al proprietario a titolo di canone (s’intende sino a quando saranno in vigore le norme che vietano l’esercizio dell’attività che ivi svolgevo)? Perché il locatore dovrebbe rinunciare al canone e all’immobile?

La risposta ai quesiti
 

La risposta si trova più nei trattati di dottrina che non nelle sentenze. Provo ad esporla nel modo più semplice e comprensibile possibile.

La tutela del conduttore va ricercata nella sopravvenuta impossibilità di utilizzazione della prestazione: il conduttore non può, per una causa a lui estranea, utilizzare l’immobile per la ragione per cui lo aveva affittato. Vero è che il conduttore continua ad avere la disponibilità dell’immobile, ma è venuta meno la possibilità che questa disponibilità realizzi lo scopo perseguito dalle parti con la stipulazione del contratto (es. organizzazione di corsi collettivi).

Da ciò possono trarsi valide argomentazioni a sostegno della sospensione del pagamento dei canoni di affitto per tutto il tempo in cui saranno in vigore le limitazioni di cui alla decretazione d’urgenza.

Occorre, pertanto, che il conduttore che intenda valersi di siffatta tutela, formalizzi in modo accorto al locatore la sospensione del pagamento del canone: allo stato non vi sono, infatti, provvedimenti che autorizzino la sospensione del pagamento dei canoni di locazione in favore di aziende, imprenditori, associazioni le cui attività sono stato sospese.

Il locatore, in assenza del pagamento dei canoni, allo stato sarebbe legittimato ad agire per recuperarli e per promuovere un procedimento di sfratto per morosità. La tempestiva formalizzazione al locatore della decisione di sospendere il pagamento del canone e delle relative motivazioni potrebbe frenare la proprietà dall’assumere iniziative contro il conduttore e dare a quest’ultimo quantomeno un po' di respiro circa questa obbligazione. Non solo

L’impossibilità sopravvenuta di utilizzazione della prestazione è tale da giustificare anche la richiesta di rinegoziare i canoni eventualmente già corrisposti e riferiti alle mensilità in cui l’attività è stata per legge sospesa.

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