Cosa fare se l’immobile comprato all’asta è occupato

Nel mio precedente articolo “Aste giudiziarie, tipologie e funzionamento” ho illustrato la disciplina dell’acquisto di un immobile tramite asta e le differenti tipologie previste dal nostro ordinamento.

Ma cosa accade dopo che un partecipante all’asta si aggiudica l’immobile? E soprattutto, quali sono le tutele nel caso in cui l’unità immobiliare acquistata sia occupata dal precedente proprietario?

Il passaggio di proprietà della casa comprata all’asta

Nell’immaginario collettivo potrebbe esserci la convinzione che il passaggio di proprietà avvenga immediatamente a fronte dell’aggiudicazione dell’immobile all’asta. Non è così perché il passaggio è molto più complesso. Dopo la vendita all’incanto, si diventa effettivamente proprietari dell’unità immobiliare solo dopo che il giudice dell’esecuzione emette il decreto di trasferimento. Solo con tale atto avviene il passaggio del diritto reale.

Il decreto di trasferimento è un provvedimento emesso dal giudice dell’esecuzione che trasmette il diritto reale di proprietà dal debitore esecutato all’aggiudicatario definitivo che, di conseguenza, diviene il nuovo proprietario dell’immobile.

Il dispositivo dell’art. 586 c.p.c. (“Trasferimento del bene espropriato”), però, afferma al primo comma che “Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice dell'esecuzione può sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto”.

Dunque, per ottenere il decreto di trasferimento sono necessarie due condizioni:
1.    L’aggiudicatario deve aver versato per intero la somma dovuta entro i termini previsti dal bando d’asta o, se inferiori, dalla propria offerta;
2.    Il giudice deve considerare l’offerta monetaria dell’aggiudicatario idonea relativamente al valore del bene; in caso contrario, il giudice potrebbe optare per una riapertura d’asta con un nuovo prezzo base maggiore a seguito di nuove perizie.

Se entrambe le condizioni sono rispettate, il giudice dell’esecuzione emette il decreto di trasferimento che contiene anche l’ordine di cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti che gravano sull’immobile dato che i creditori del debitore esecutato possono rivalersi sul prezzo d’asta versato dall’aggiudicatario.

Ugualmente, con il decreto di trasferimento, il giudice ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento (comma 1, art. 586 c.p.c.).

In merito alla tempistica, il decreto di trasferimento non è immediato poiché il giudice deve effettuare le sue valutazioni; dunque, a partire dall’aggiudicazione definitiva dell’asta (che si ha dopo il versamento del saldo prezzo), potrebbero essere necessarie alcune settimane (anche fino a tre mesi) prima che venga emesso il provvedimento giudiziale.

Ad ogni modo, una volta ottenuto il decreto di trasferimento, questo deve essere registrato e trascritto nei registri immobiliari. Secondo la prassi, tale adempimento spetta al professionista incaricato di effettuare l’asta (avvocato, notaio, commercialista); il compenso al professionista così come le imposte di registro (o l’IVA se la vendita ne è soggetta), catastali e ipotecarie sono a carico dell’aggiudicatario che sarà tenuto a versarle in aggiunta al saldo prezzo.

Dunque, prima di partecipare all’asta e di proporre un’offerta è bene valutare anche l’ammontare delle spese accessorie (che andrebbero comunque valutate anche negli acquisti di case tramite canali differenti dall’incanto).

Sempre a proposito di spese, però, va detto che quelle relative alla cancellazione del pignoramento e delle ipoteche iscritte sull’immobile non gravano sull’aggiudicatario, ma sono a carico della procedura. Nel caso venissero sostenute dal nuovo proprietario, questi avrebbe il diritto di ottenerne la restituzione ex art. 2770 codice civile.

Se l’immobile così acquisito è libero, il neo proprietario può direttamente acquisirne anche il possesso. Un iter più complesso può esserci se, viceversa, l’immobile acquistato all’asta risulta occupato.

Cosa fare se l’immobile comprato all’asta è occupato

Ci si riferisce al caso in cui l’immobile sia occupato dal debitore. Dato che l’occupazione del precedente proprietario è frequente, prima di partecipare all’asta è bene valutare anche questo aspetto.

In base al secondo e terzo comma del già citato art. 586 c.p.c. “Il decreto (di trasferimento, nda) contiene altresì l'ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l'immobile venduto.
Esso costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio”.
Con il decreto di trasferimento, dunque, viene intimato al debitore di liberare l’immobile venduto all’asta e, nel caso quest’ultimo non liberi l’unità immobiliare, il provvedimento funge da titolo esecutivo per lo sfratto.

Va detto che il primo passo è quello di tentare una soluzione bonaria inviando una lettera di diffida alla consegna al vecchio proprietario occupante in cui gli si intima di liberare l’immobile entro un determinato periodo di tempo.

Se ciò non accade, allora si potrà avviare una procedura di esecuzione forzata, anche attraverso l’ausilio delle forze dell’ordine.
In questo caso si deve notificare all’occupante un atto di precetto in cui si intima al vecchio proprietario di liberare l’immobile entro un determinato periodo di tempo che non può essere inferiore ai 10 giorni.

Se l’immobile non viene comunque liberato, si dovrà procedere con una nuova notifica, ma a mezzo ufficiale giudiziario, che indica all’occupante il nuovo termine entro il quale consegnare l’unità immobiliare. Alla data stabilita, l’ufficiale giudiziario può procedere alla liberazione dell’immobile anche con l’ausilio delle forza dell’ordine.
In questi casi i tempi di consegna si allungano mediamente di sei mesi dalla data di aggiudicazione.

Liberazione dell’immobile occupato con provvedimento precedente all’aggiudicazione

Tuttavia la liberazione può essere disposta anche prima del decreto di trasferimento (ordine anticipato di liberazione), a cura del custode nominato dal giudice dell’esecuzione, senza necessità di ricorrere all’ufficiale giudiziario.

La normativa di riferimento in questo caso è l’art. 560 c.p.c..
Tale norma è stata modificata più volte negli ultimi anni fino all’attuale stesura introdotta con il D.L. 14.12.2018 n. 135, convertito in L. 11.02.2019 n. 12, che ha portato alla sussistenza di una diversa regolamentazione tra procedure iniziate prima o dopo il 13.02.2019.

-    Per le procedure iniziate fino al 12.02.2019 si fa riferimento alla norma come novellata dal Decreto Legge 3 Maggio 2016 n. 59 (convertito in Legge 30 Giugno 2016 n. 119).
In particolare il terzo comma stabilisce che “Il giudice dell'esecuzione dispone, con provvedimento impugnabile per opposizione ai sensi dell'articolo 617, la liberazione dell'immobile pignorato senza oneri per l'aggiudicatario o l'assegnatario o l'acquirente (…)”.
Dunque, in base a tale dispositivo le spese per la liberazione dell’immobile occupato gravano sulla procedura e non sull’aggiudicatario così come l’esecuzione che spetta al custode (anche avvalendosi della forza pubblica) e non al nuovo proprietario. Tali modifiche hanno incrementato le tutele dell’aggiudicatario poiché l’operazione di liberazione dell’unità abitativa non dà più origine a una autonoma procedura esecutiva, come avveniva in passato, ma rientra nella procedura connessa all’asta.

-    Per le procedure iniziate dopo il 13.02.2019 occorre invece far riferimento alle radicali modifiche introdotte dal D.L. 135/2018, convertito in Legge 12/2019 che ha completamente riscritto la norma privilegiando una maggior salvaguardia del diritto di abitazione del debitore e della sua famiglia, pur mantenendo, soprattutto per le ipotesi in cui l’immobile non sia abitato dal debitore, la tutela dell’aggiudicatario.

Per le esecuzioni successive al 13.02.2019 è infatti previsto un doppio binario:

a) Immobili abitati dal debitore
In tal caso l’ordine di liberazione viene di norma emesso con il decreto di trasferimento; l’ordine di anticipata liberazione può essere emesso dal giudice dell’esecuzione quando il comportamento del debitore esecutato comporti ostacolo alla procedura (es. impedisca le visite, non provveda alla regolare manutenzione dell’immobile ecc.);

b) Immobili non abitati dal debitore
In tal caso è sempre possibile la liberazione anche prima del decreto di trasferimento in forza del 6° comma del nuovo art. 560 c.p.c. (“Il giudice ordina, sentiti il custode e il debitore, la liberazione dell’immobile pignorato…quando l’immobile non è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare”).

Cosa accade se la casa comprata all’asta è stata locata?

I tempi della liberazione dell’immobile acquistato all’asta potrebbero allungarsi se l’immobile è occupato da un inquilino che ha stipulato con il precedente proprietario un regolare contratto di affitto.

In tal caso occorre verificare quando il contratto è stato stipulato:

- se il contratto di locazione ha una data anteriore a quella della trascrizione del pignoramento del vecchio proprietario, l’inquilino ha diritto a restare nell’appartamento fino alla scadenza del contratto; avviene, dunque, una successione nel contratto di affitto e l’inquilino può opporsi alla procedura di sfratto;

- se il contratto di locazione ha una data successiva a quella della trascrizione del pignoramento, l’inquilino deve liberare l’immobile occupato e il nuovo proprietario può avviare la procedura di liberazione sopra descritta.

Il mio studio si rende disponibile ad offrirvi ulteriori informazioni in merito e a fornirvi consulenza.