Sottotetto: bene condominiale o pertinenza esclusiva ultimo piano?

Ai sensi dell’art. 1117 c.c., comma 1, n. 2, sono oggetto di proprietà condominiale – salvo che non risulti il contrario dal titolo – “gli stenditoi ed i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali, all’uso comune”.

Ad essere analizzati debbono dunque essere, in primo luogo, i titoli da cui deriva la proprietà delle singole unità immobiliari che compongono l’edificio, e se i titoli non offrono indicazioni in merito, dovranno essere analizzate le concrete caratteristiche del bene, perché se ne studi la natura condominiale e se possa definirsi strutturalmente e funzionalmente destinato (anche solo in potenza) all’uso comune o all’esercizio di servizi di interesse comune.

Come affermato da una recente pronuncia della Suprema Corte di Cassazione [1]: "Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, agli effetti dell’art. 1117 c.c. i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune. Altrimenti, soltanto ove non sia evincibile il collegamento funzionale, ovvero il rapporto di accessorietà supposto dall’art. 1117 c.c., tra il sottotetto e la destinazione all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, giacché lo stesso sottotetto assolve all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non ha dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, esso va considerato pertinenza di tale appartamento. La proprietà del sottotetto si determina, dunque, in base al titolo e, in mancanza, in base alla funzione cui esso è destinato in concreto".

Quindi, se la funzione del sottotetto è isolare termicamente l’intero condominio o almeno alcune parti comuni, va da se che esso debba intendersi di pertinenza condominiale.

Al contrario, il sottotetto sarà inteso di pertinenza esclusiva dell’appartamento posto all’ultimo piano, laddove abbia la esclusiva funzione di isolare termicamente l'appartamento stesso, rappresentando di fatto una camera d’aria e non abbia dimensioni e peculiarità strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo [2].

La proprietà del sottotetto, quindi, laddove non sia presente un titolo, è determinata in base alla funzione che andrà a svolgere concretamente; perchè sia di natura condominiale, è necessario che esso abbia, come sostenuto dalla giurisprudenza di maggioranza “l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo”, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d’aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo.

Tuttavia è comune il sottotetto costituito da un ambiente unico (privo di collegamenti diretti con gli appartamenti sottostanti) che ospita impianti condominiali (tubazioni, esalatori fogne, centraline tv ecc.) ed è dotato di un accesso tramite la scala condominiale.

Il Tribunale di Rieti con una pronuncia altrettanto rappresentativa ritiene che [3]: "il vano sottotetto non è compreso nel novero delle parti comuni del condominio, essenziali per la sua esistenza (suolo, muri maestri, tetto, etc.) o necessarie all’uso comune (androne, scale, etc.) per cui la sua appartenenza (condominiale o privata) va determinata in base al titolo. La presunzione di comunione sarà dunque applicabile solo nel caso in cui il vano risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, sia pure in via potenziale, oggettivamente destinato all’uso comune oppure all’esercizio di un servizio di interesse condominiale; al contrario, se lo stesso abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, di pertinenza esclusiva dell’appartamento posto all’ultimo primo, il sottotetto si può considerare privato”.

Riassumendo, la giurisprudenza si è espressa affermando che, salvo che il titolo disponga diversamente, il sottotetto:

• può definirsi pertinenza dell’appartamento che si trovi all’ultimo piano solo laddove assolva alla sola funzione di isolare e proteggere l’appartamento sottostante dal calore, dal freddo e dall’umidità;
• invece è necessariamente comune e condominiale qualora presenti dimensioni e caratteristiche tali da consentirne un utilizzo come vano autonomo da parte di tutti.

Per la determinazione della natura del sottotetto si deve “tener conto, in primo luogo, del titolo e, soltanto in sua mancanza, della funzione in concreto impressa al bene, dovendo lo stesso essere considerato di proprietà esclusiva del titolare dell’appartamento dell’ultimo piano, quale sua pertinenza, quando avente la funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, fungendo da camera d’aria isolante, e, viceversa, di proprietà del condominio, quando avente dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo” [4] “e oggettiva destinazione concreta, sia pure in via solo potenziale, all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune…, in applicazione della presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 cod. civ., la quale opera ogniqualvolta, nel silenzio del titolo, il ene sia suscettibile, per le sue caratteristiche, di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi” [5].

Quindi l’elemento tipicamente considerato indicativo dalla Corte di Cassazione[6] per la natura condominiale, appare essere la funzione di isolamento termico svolta dal sottotetto a beneficio dell’intero condominio o, quantomeno, di alcune parti comuni (ad esempio, il pianerottolo o le scale).

Dobbiamo invece ritenere che il sottotetto sia pertinenza esclusiva dell’appartamento sito all’ultimo piano quando ha la funzione esclusiva di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo [7] .

Volendo ampliare la casistica, la giurisprudenza della Corte di Cassazione riconosce addirittura la “proprietà” del sottotetto che: "assolve all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non ha dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, esso va considerato pertinenza di tale appartamento. La proprietà del sottotetto si determina, dunque, in base al titolo e, in mancanza, in base alla funzione cui esso è destinato in concreto”.

Quindi di fatto la giurisprudenza considera i proprietari dell’appartamento sito all’ultimo piano che presentano un sottotetto dalle caratteristiche appena elencate, “proprietari” dello stesso.