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Superbonus 110%: possibile anche su edifici in rovina se c’è il riscaldamento


AdE: è possibile il Superbonus 110% per gli interventi di efficienza energetica e antisismici su edifici collabenti se in origine c’era un impianto di riscaldamento
Superbonus 110%: possibile anche su edifici in rovina se c’è il riscaldamento

 

E’ possibile usufruire del Superbonus 110% anche per gli interventi realizzati su edifici collabenti, purché si provi che vi fosse in origine un impianto di riscaldamento capace di riscaldare gli ambienti oggetto di ristrutturazione.

Ad affermarlo è l’Agenzia delle Entrate nella recente risposta ad interpello n. 161 dell’8 marzo 2021.

Il caso che è stato sottoposto all’amministrazione fiscale è quella del proprietario di un immobile situato all'interno di un parco nazionale, sottoposto a vincolo paesaggistico, costituito da un fabbricato collabente allo stato rustico (compreso nella categoria catastale F/2), gravemente danneggiato e parzialmente diroccato per vetustà, con annesso un terreno agricolo.

L’edificio, ormai ridotto a un rudere, è privo di qualsiasi infisso e presenta muri interni e perimetrali fatiscenti e semidiroccati. Inoltre, dato lo stato di abbandono del fabbricato, non è possibile risalire alla tipologia di riscaldamento esistente in origine. Infine, sempre a causa delle condizioni vetuste dell’immobile, non è possibile far redigere l’APE prima dei lavori di ristrutturazione, ma solo a interventi terminati.

Stante questa la situazione, l’istante ha chiesto all’Agenzia delle Entrate se sia possibile effettuare i seguenti lavori usufruendo del Superbonus 110%:

1) realizzazione di un cappotto termico, utilizzando mattoni termici portanti e/o un cappotto interno;

2) installazione di una caldaia a biomassa e del relativo impianto di riscaldamento radiante;

3) installazione di pannelli solari fotovoltaici, accumulatori di energia e pannelli solari termici.

 

 

La risposta dell’Agenzia delle Entrate muove i passi dalla citazione della normativa di riferimento del Superbonus: l'articolo 119 e 121 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 ("Decreto Rilancio") e successive modificazioni intervenute con la Legge di Bilancio (Legge 30 dicembre 2020, n.178).

Al momento, il Superbonus 110% è usufruibile per gli interventi all'efficientamento energetico e antisismico ad edifici residenziali di tipo condominiale o a case unifamiliari, indifferentemente prime o seconde case. Salvo proroghe c’è tempo solo fino al 31 dicembre 2022, ma al 30 giugno 2022 deve essere stato svolto il 60% del lavoro.

Il beneficio consiste in una detrazione di imposta pari al 110% delle spese sostenute da recuperare in sede di dichiarazione dei redditi in 5 quote annuali di pari importo. Se, però, le spese sono sostenute nel 2022, il credito d’imposta è recuperabile in 4 rate di pari importo.

Come ormai noto, gli interventi possibili sono stati divisi in due categorie: interventi “trainanti” e interventi “trainati”. Sul punto, vale la pena sottolineare che tra gli interventi trainati sono stati aggiunti, con la Legge di Bilancio 2021, anche quelli relativi all’eliminazione delle barriere architettoniche. Per informazioni più dettagliate in merito, potete leggere il mio precedente articolo “Condomini: cosa prevede il super Ecobonus e Sismabonus al 110%”.

Inoltre, sempre la risposta all’interpello citata ricorda che il contribuente può avvalersi, in alternativa alla detrazione in sede di dichiarazione dei redditi, di:
•    Cessione del credito;
•    Sconto in fattura
.

Per capire come funzionano e come scegliere tra le due alternative, potete leggere il mio precedente articolo “Superbonus 110%: detrazione diretta, sconto in fattura o cessione del credito. Cosa conviene di più?”.

 

 

Specificatamente al caso specifico proposto dall’istante, l’Agenzia delle Entrate ha ricordato come, in linea con la prassi in materia di detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici), attualmente disciplinate dall'articolo 16 del Decreto-legge n. 63 del 2013 sono ammessi al Superbonus 110% “anche le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che solo al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione.

L’immobile di proprietà dell’istante, infatti, è registrato al Catasto come fabbricato “collabente” (categoria F2), ovvero come immobile privo di rendita poiché privo di autonomia funzionale date le condizioni di abbandono e di rovina.

Dunque, sotto questo aspetto, se a fronte delle ristrutturazioni la categoria catastale diventa residenziale (tranne le categorie A/1, A/8 e A/9), ben si può usufruire del Superbonus 110%. Ciò, però, è possibile solo se nel titolo abilitativo presentato (o acquisito) dal Comune di competenza “risulti chiaramente il cambio di destinazione d'uso del fabbricato in origine non abitativo e che sussistano tutte le altre condizioni e siano effettuati tutti gli adempimenti previsti dalla norma agevolativa” (tra cui il miglioramento di due classi energetiche).

Inoltre, anche nella circolare 8 luglio 2020 n. 19/E è stato ribadito che “le detrazioni spettano anche per le spese sostenute per interventi realizzati su immobili classificati nella categoria catastale F/2 ("unità collabenti") in quanto, pur trattandosi di una categoria riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, gli stessi possono essere considerati come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente”.

Un altro aspetto normativo da valutare riguarda l’impianto di riscaldamento. Come previsto dalla precedente circolare dell’amministrazione fiscale n. 24/E del 2020, ai fini del Superbonus 110% e relativamente agli interventi di efficientamento energetico è anche necessario che gli edifici oggetto delle ristrutturazioni siano dotati di impianti di riscaldamento, anche se non funzionanti. Non solo: tale impianto deve servire (o serviva, nel caso di impianti ormai non funzionanti) gli ambienti nei quali sono effettuati gli interventi di riqualificazione energetica. Sul punto, va detto che è onere del committente dei lavori a dover provare l’esistenza attuale o in origine l'effettiva esistenza di impianto di riscaldamento tramite un'attestazione rilasciata da un tecnico abilitato.

Detto tutto ciò, l’Agenzia delle Entrate afferma che “è possibile fruire del Superbonus anche relativamente alle spese sostenute per gli interventi realizzati su edifici classificati nella categoria catastale F/2 ("unità collabenti") a condizione, tuttavia, che al termine dei lavori l'immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio (immobili residenziali diversi da A/1, A/8, A/9 e relative pertinenze)”.

Infine, relativamente alla presenza o meno dell’APE (attestazione della prestazione energetica), la Legge di bilancio 2021 ha novellato ulteriormente l'articolo 119 del decreto Rilancio, introducendo il comma 1-quater ai sensi del quale sono compresi fra gli edifici che accedono al Superbonus 110% «anche gli edifici privi di attestato di prestazione energetica perché sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi, purché al termine degli interventi (…) raggiungano una classe energetica in fascia A». Sul punto, però, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che il committente è esonerato dal produrre l’APE iniziale solo se dimostra, tramite relazione tecnica di un tecnico abilitato, che “nello stato iniziale l'edificio era dotato di un impianto idoneo a riscaldare gli ambienti di cui era costituito”.

Ritornando al caso specifico, dunque, se gli interventi di ristrutturazione straordinaria risultano da un titolo abilitativo, se si cambia la destinazione d’uso dell’edificio collabente e se risulta che almeno in origine vi era un impianto di riscaldamento, il committente può usufruire del Superbonus 110%.

 

 

Riassumendo, ecco le condizioni per le quali è possibile usufruire del Superbonus 110% per lavori di efficientamento energetico o antisismici su edifici in rovina e diroccati (edifici collabenti registrati nella categoria F/2):

•    A fine lavori, l’edificio collabente deve modificare la destinazione d’uso in una delle categorie residenziali (diverse da A/1, A/8, A/9 relative pertinenze);

•    Deve essere presente, o doveva essere presente in origine, un impianto di riscaldamento (anche non funzionante);

•    Gli interventi edilizi devono interessare gli ambienti serviti dall’impianto di riscaldamento;

•    In caso di mancanza di APE iniziale, è necessario ottenere una relazione di un tecnico abilitato che attesti l’esistenza in origine o attuale di un impianto di riscaldamento, anche non funzionante.

 

Il mio studio si offre disponibile ad offrire maggiori informazioni in merito all’ottenimento del Superbonus 110% anche in caso di ristrutturazioni di edifici diroccati e in rovina (edifici collabenti).

 

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