Affitti in nero: proroga a chi ha denunciato
Il Decreto Casa proroga i benefici di chi ha denunciato il mancato contratto di locazione nonostante la sentenza della Consulta
Prima la Corte Costituzionale boccia le super-sanzioni ai proprietari che affittano in nero, poi il Governo, con il Decreto Casa, corre ai ripari per evitare il caos che ne deriverebbe prorogando i benefici per i locatari fino al 31 dicembre del 2015.
La materia è complessa e per chiarirla occorre procedere dall’inizio. Il decreto legislativo n.23 del 2011, all’articolo 3, commi 8 e 9, stabiliva che un inquilino senza regolare contratto di locazione, poteva procedere autonomamente alla registrazione dell’atto rivolgendosi direttamente agli uffici dell’Agenzia delle Entrate. Lo scopo era quello, evidente, di contrastare gli "affitti in nero".
In base alla legge, il proprietario dell’appartamento affittato, è obbligato a registrare il contratto di locazione entro 30 giorni dalla stipula del contratto o dalla consegna delle chiavi dell’appartamento agli inquilini. Il decreto legislativo 23/2011 prevedeva che nel caso in cui il proprietario non avesse adempiuto al suo dovere per mancato rispetto delle scadenze o perché intenzionalmente volesse affittare l’appartamento in nero, nel caso di contratti registrati ma con un canone inferiore a quello effettivo o nel caso di registrazione di un contratto fittizio di comodato gratuito, l’inquilino aveva la possibilità di denunciare la mancata registrazione ottenendo, di contro, notevoli benefici.
I benefici in questione erano il pagamento di un canone annuo pari al triplo della rendita catastale (beneficiando di un abbattimento medio del 70% circa sul canone che avrebbero dovuto pagare in base ai valori immobiliari di mercato) e il diritto ad abitare nell’appartamento per quattro anni successivamente rinnovabili per altri quattro.
Recentemente, però, la Corte Costituzionale, con la sentenza 50/2014 ha dichiarato illegittimo l’articolo 3, ai commi 8 e 9, del citato decreto legislativo 23/2011 cancellando, di fatto, le sanzioni a carico del proprietario dell’appartamento affittato. Le motivazioni contenute nella sentenza della Consulta, però, nulla hanno a che vedere con considerazioni di natura sostanziale, ma solo di natura formale. Ciò che ha rilevato la Suprema Corte, infatti, è che il famoso articolo 3 è da considerarsi illegittimo in quanto è stato inserito in un decreto che avrebbe dovuto legiferare esclusivamente in materia Fiscale Municipale. Quindi, tra le norme che trattavano di finanza pubblica, di perequazione, di autonomia degli enti locali e delle città metropolitane, non poteva essere inserita, per motivi di competenza, anche la norma sugli affitti. Risultato: tutti i contratti registrati dagli inquilini a partire dal 6 giugno 2011 erano da considerarsi nulli.
Aldilà di ogni considerazione giuridica o morale, la sentenza della Corte Costituzionale poteva creare uno sciame di conseguenze: i proprietari "denunciati" potevano chiedere agli inquilini "delatori" di liberare l’abitazione perché, assieme alle sanzioni, aveva perso efficacia anche il contratto. Inoltre, il proprietario poteva esigere un’indennità per arricchimento senza giusta causa (dato che l’importo pagato dai locatari era nettamente inferiore a quello di mercato). Insomma, sarebbero scattate numerose controversie legali che avrebbero ingolfato ulteriormente la giustizia italiana. E il proprietario, che avrebbe comunque dovuto pagare le imposte non versate, le sanzioni e i relativi interessi, non avrebbe, però, subito le super-sanzioni.
Il Decreto Casa è corso ai ripari e ha deciso che, nonostante la sentenza della Consulta, vengono fatti salvi i diritti acquisiti dell’inquilino (pagamento del canone ridotto e possesso dell’abitazione) fino alla fine del 2015. Al momento, quindi, resta tutto come era prima della sentenza della Corte Costituzionale, poi si vedrà.
La materia è complessa e per chiarirla occorre procedere dall’inizio. Il decreto legislativo n.23 del 2011, all’articolo 3, commi 8 e 9, stabiliva che un inquilino senza regolare contratto di locazione, poteva procedere autonomamente alla registrazione dell’atto rivolgendosi direttamente agli uffici dell’Agenzia delle Entrate. Lo scopo era quello, evidente, di contrastare gli "affitti in nero".
In base alla legge, il proprietario dell’appartamento affittato, è obbligato a registrare il contratto di locazione entro 30 giorni dalla stipula del contratto o dalla consegna delle chiavi dell’appartamento agli inquilini. Il decreto legislativo 23/2011 prevedeva che nel caso in cui il proprietario non avesse adempiuto al suo dovere per mancato rispetto delle scadenze o perché intenzionalmente volesse affittare l’appartamento in nero, nel caso di contratti registrati ma con un canone inferiore a quello effettivo o nel caso di registrazione di un contratto fittizio di comodato gratuito, l’inquilino aveva la possibilità di denunciare la mancata registrazione ottenendo, di contro, notevoli benefici.
I benefici in questione erano il pagamento di un canone annuo pari al triplo della rendita catastale (beneficiando di un abbattimento medio del 70% circa sul canone che avrebbero dovuto pagare in base ai valori immobiliari di mercato) e il diritto ad abitare nell’appartamento per quattro anni successivamente rinnovabili per altri quattro.
Recentemente, però, la Corte Costituzionale, con la sentenza 50/2014 ha dichiarato illegittimo l’articolo 3, ai commi 8 e 9, del citato decreto legislativo 23/2011 cancellando, di fatto, le sanzioni a carico del proprietario dell’appartamento affittato. Le motivazioni contenute nella sentenza della Consulta, però, nulla hanno a che vedere con considerazioni di natura sostanziale, ma solo di natura formale. Ciò che ha rilevato la Suprema Corte, infatti, è che il famoso articolo 3 è da considerarsi illegittimo in quanto è stato inserito in un decreto che avrebbe dovuto legiferare esclusivamente in materia Fiscale Municipale. Quindi, tra le norme che trattavano di finanza pubblica, di perequazione, di autonomia degli enti locali e delle città metropolitane, non poteva essere inserita, per motivi di competenza, anche la norma sugli affitti. Risultato: tutti i contratti registrati dagli inquilini a partire dal 6 giugno 2011 erano da considerarsi nulli.
Aldilà di ogni considerazione giuridica o morale, la sentenza della Corte Costituzionale poteva creare uno sciame di conseguenze: i proprietari "denunciati" potevano chiedere agli inquilini "delatori" di liberare l’abitazione perché, assieme alle sanzioni, aveva perso efficacia anche il contratto. Inoltre, il proprietario poteva esigere un’indennità per arricchimento senza giusta causa (dato che l’importo pagato dai locatari era nettamente inferiore a quello di mercato). Insomma, sarebbero scattate numerose controversie legali che avrebbero ingolfato ulteriormente la giustizia italiana. E il proprietario, che avrebbe comunque dovuto pagare le imposte non versate, le sanzioni e i relativi interessi, non avrebbe, però, subito le super-sanzioni.
Il Decreto Casa è corso ai ripari e ha deciso che, nonostante la sentenza della Consulta, vengono fatti salvi i diritti acquisiti dell’inquilino (pagamento del canone ridotto e possesso dell’abitazione) fino alla fine del 2015. Al momento, quindi, resta tutto come era prima della sentenza della Corte Costituzionale, poi si vedrà.
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