Acquisto di una casa: le insidie del mutuo


Ecco cosa si deve sapere prima di accettare il contratto di mutuo offerto dalla banca
Acquisto di una casa: le insidie del mutuo

Trovata la casa dei sogni, è il momento di pagare, quasi sempre accendendo un mutuo fondiario. Un po’ l’emozione dovuta all’acquisto e soprattutto l’inesperienza nel valutare con cognizione di causa tutte le clausole scritte in gergo bancario possono condurre a scelte affrettate e poco convenienti. Per questo, prima di accendere un mutuo, è bene confrontare le varie proposte avanzate dai differenti istituti di credito.

Ma come confrontare i diversi contratti di mutuo? Occorre prestare attenzione alle insidie che si possono nascondere dietro ai diversi elementi che compongono un mutuo o un finanziamento. Prima di tutto occorre paragonare i tassi di interesse applicati al capitale preso a prestito. La prima scelta riguarda il tasso fisso o variabile: il primo è tendenzialmente più alto, ma non varia nel corso di tutta la durata del finanziamento; il tasso variabile, viceversa, può oscillare nel corso degli anni, dato che segue l’andamento dell’Euribor (il tasso al quale le banche "pagano" il denaro) o il tasso BCE (il tasso della Banca Centrale Europea). Il tasso variabile si forma sommando l’Euribor (o il tasso BCE) allo Spread bancario (che è la percentuale di remunerazione della banca). Ciò che si deve confrontare, dunque, è lo Spread, dato che i tassi Euribor e BCE sono uguali per tutti gli istituti di credito. Un elemento estremamente importante da osservare per non avere brutte sorprese è se il tasso variabile applicato è un "tasso di ingresso" o un "tasso a regime". Il primo, infatti, è un tasso allettante, più basso di quello a regime, che viene applicato soltanto per i primi mesi dopo l’accensione del mutuo e che può fungere da "specchietto per le allodole" per attrarre i contraenti. Altra condizione da mettere sotto la lente di ingrandimento è la periodicità dello Spread: quello "semestrale" comporta il raddoppio del suo valore rispetto a quello "annuale".

Un capitolo a parte riguarda le tipologie del piano di ammortamento adottate dalla banca. Le più diffuse sono l’ammortamento alla francese e quello all’italiana e tra questi due, il più proposto è quello alla francese. Non è un caso, dato che è quello più conveniente per gli istituti di credito. Il piano alla francese appare più conveniente rispetto a quello all’italiana perché le rate, almeno quelle riferibili alla prima metà dell’intero piano, sono più basse. Eppure, dopo un’attenta analisi della metodologia di calcolo, si scopre che il piano all’italiana è quello che alla fine fa sborsare meno soldi. Questo perché nelle prime rate dell’ammortamento all’italiana si restituisce una quota capitale maggiore rispetto a quella rimborsata nel piano alla francese. E dato che gli interessi passivi sono calcolati sul capitale residuo è evidente che nell’ammortamento all’italiana, dove il capitale residuo è più basso, anche il totale degli interessi passivi è più basso. Per saperne di più, leggete l’articolo "Ammortamento alla francese e ammortamento all’italiana".

Occhio anche a tutta la gamma dei costi accessori, che variano da banca a banca. Ci sono, ad esempio, le spese di istruttoria, ovvero quelle richieste dall’istituto bancario per esaminare la richiesta di mutuo e che vengono addebitate al cliente in caso di esito positivo. Alcune banche non richiedono tali spese, ma in genere vengono detratte ai clienti dal capitale finanziato. Poi, ci sono le spese legate alla perizia dell’immobile per il quale si richiede il mutuo fondiario. Alcuni istituti di credito esigono che la perizia venga effettuata da periti direttamente incaricati dalla banca, ma le cui spese sono a carico del cliente, e non accettano le perizie già effettuate precedentemente da periti nominati dal cliente.

Poi ci sono i costi vivi di gestione, come le spese di incasso delle rate, quelle di spedizione per le comunicazioni inerenti sempre alle rate, e spese di gestione diverse.

Infine, c’è il costo del notaio, che varia in base al tariffario del professionista, in base al valore dell’immobile o dell’ipoteca. Quest’ultima può raggiungere un valore pari al doppio del capitale preso in prestito dalla banca facendo variare cospicuamente anche l’ammontare della parcella notarile!

Prima di firmare un contratto di mutuo fondiario, dunque, è bene valutare attentamente il contratto assieme a un consulente esperto in materia...Un piccolo investimento iniziale può risultare davvero conveniente in futuro...

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