Il Decreto Salva Casa: un commento giuridico alla Legge 105/2024

1. Introduzione e contesto normativo

Il Decreto Salva Casa (Legge 105/2024) rappresenta una risposta normativa complessa alle problematiche legate agli abusi edilizi e alle difficoltà incontrate da una vasta fascia della popolazione nella regolarizzazione delle proprie proprietà immobiliari. Il provvedimento mira a offrire un equilibrio tra l’esigenza di tutela del patrimonio edilizio e paesaggistico e la necessità di fornire strumenti concreti per la regolarizzazione delle opere edilizie non conformi, nel rispetto della pianificazione urbanistica e dei principi di sostenibilità.

La legge interviene in un quadro giuridico già caratterizzato da diversi strumenti legislativi in materia di sanatoria edilizia e abusivismo, tentando di semplificare alcune procedure, ampliando le possibilità di intervento nel campo dell’*edilizia libera* e predisponendo nuove forme di *condono edilizio* mirato. Questo decreto va ad inserirsi in un contesto di norme precedenti, come le leggi di condono del 1985, 1994 e 2003, ma con una formulazione orientata a una gestione più sostenibile e selettiva degli interventi di regolarizzazione.

2. Abusi edilizi e sanatorie nella Legge 105/2024

Uno dei punti più innovativi della Legge 105/2024 è la gestione degli abusi edilizi e l’introduzione di nuove procedure di sanatoria per immobili costruiti in violazione delle normative edilizie e urbanistiche. A differenza dei precedenti condoni, che in molti casi hanno favorito una sanatoria indiscriminata degli abusi, la nuova legge distingue con maggiore rigore tra abusi sanabili e abusi insanabili, introducendo criteri più restrittivi e mirati.

2.1. Definizione di abuso edilizio sanabile

La legge 105/2024 stabilisce che sono sanabili solo quegli abusi che rispettano determinati parametri urbanistici e ambientali. In particolare, sono escluse dalla sanatoria le costruzioni realizzate in aree sottoposte a vincoli paesaggistici, idrogeologici o ambientali, a meno che non vi sia il rilascio di un’apposita autorizzazione da parte delle autorità competenti. È altresì esclusa la possibilità di sanatoria per quegli edifici che presentano difformità tali da compromettere la sicurezza strutturale dell’edificio stesso o che risultano in contrasto con le normative antisismiche.

Questo approccio selettivo ha lo scopo di evitare che la sanatoria diventi un mezzo per legittimare costruzioni pericolose o incompatibili con le esigenze di tutela del territorio, come è stato criticamente osservato in passato in riferimento ai condoni edilizi generalizzati.

2.2. Procedura di sanatoria: strumenti e tempistiche

La procedura di sanatoria prevista dalla Legge 105/2024 prevede che i proprietari di immobili abusivi possano presentare una domanda di regolarizzazione presso il comune competente entro un termine perentorio stabilito dalla legge (12 mesi dall'entrata in vigore). Alla domanda dovrà essere allegata una relazione tecnica giurata da un professionista abilitato che certifichi la conformità degli interventi edilizi rispetto ai parametri di sicurezza e sostenibilità previsti dalla normativa vigente.

Un elemento centrale della nuova disciplina è l'introduzione di un contributo di compensazione. Tale contributo, di natura sanzionatoria, varia in base alla gravità dell’abuso e al valore commerciale dell’immobile. Le somme raccolte attraverso questi contributi sono destinate a un fondo per la riqualificazione urbanistica e paesaggistica delle aree maggiormente degradate.

È prevista anche una sanatoria parziale per quelle opere che, pur presentando difformità edilizie minori (come ampliamenti non autorizzati inferiori al 20% della volumetria originale), non compromettono la funzionalità o la sicurezza dell’immobile. Per tali opere, il procedimento di regolarizzazione è ulteriormente semplificato, riducendo i tempi amministrativi e gli oneri economici a carico dei cittadini.

2.3. Le esclusioni dalla sanatoria

La legge mantiene comunque una linea ferma rispetto ad alcune categorie di abusi, per i quali la regolarizzazione è espressamente esclusa. In particolare, non possono essere oggetto di sanatoria:

1. Gli immobili costruiti su terreni demaniali o soggetti a vincoli di inedificabilità assoluta;
2. Le costruzioni che violano gravemente le normative antisismiche o idrogeologiche;
3. Gli immobili costruiti in difformità totale rispetto ai piani regolatori vigenti, in assenza di una possibile conformità postuma.

Queste esclusioni sono tese a mantenere una coerenza con i principi costituzionali di tutela del paesaggio (art. 9 Cost.) e della sicurezza pubblica.

3. Edilizia libera e semplificazioni procedurali

Un altro pilastro della Legge 105/2024 è rappresentato dalle disposizioni in materia di edilizia libera. Il provvedimento amplia l’elenco delle opere che possono essere realizzate senza la necessità di un permesso di costruire o di altre autorizzazioni edilizie. Questo intervento normativo si inserisce in una più ampia politica di semplificazione amministrativa, volta a ridurre gli oneri burocratici e a favorire interventi di manutenzione e adeguamento del patrimonio edilizio esistente.

Tra gli interventi più rilevanti che rientrano nell’ambito dell’edilizia libera, la legge include:

• Manutenzioni ordinarie e straordinarie (rifacimento di impianti, sostituzione di infissi e serramenti, riparazione di facciate esterne);
• Opere temporanee o di carattere accessorio, purché non comportino una modifica permanente delle strutture esistenti o un incremento volumetrico significativo;
• Installazione di impianti per la produzione di energia rinnovabile* ad uso domestico, come pannelli fotovoltaici, impianti solari termici e sistemi di accumulo energetico, purché rispettino i vincoli di impatto paesaggistico.

L’estensione dell’edilizia libera si configura come una scelta strategica per incentivare la riqualificazione energetica e strutturale degli edifici, riducendo i tempi e i costi legati alle autorizzazioni edilizie.

4. Impatto della Legge 105/2024 sugli strumenti urbanistici locali

Uno dei profili più delicati della Legge 105/2024 è il suo impatto sugli strumenti urbanistici locali. Il decreto impone alle amministrazioni comunali di aggiornare i propri regolamenti edilizi e i piani regolatori generali per tener conto delle nuove possibilità di sanatoria e dei criteri di edilizia libera. Questo rappresenta una sfida notevole per molti enti locali, soprattutto quelli delle aree più periferiche, che potrebbero non avere le risorse umane e finanziarie per adeguarsi tempestivamente alle nuove disposizioni.

Inoltre, la legge prevede che le regioni possano introdurre norme integrative o derogatorie rispetto alla disciplina statale, nel rispetto dei principi costituzionali di competenza concorrente in materia di governo del territorio. Questa previsione, se da un lato permette una maggiore flessibilità normativa, dall’altro rischia di generare difformità applicative tra le varie regioni, con il rischio di frammentare ulteriormente il quadro normativo in materia di edilizia.

5. Criticità e prospettive future

La Legge 105/2024, pur introducendo numerosi strumenti innovativi, solleva alcune criticità. In primo luogo, il rischio di abuso della sanatoria rimane una questione aperta. Sebbene il decreto tenti di porre limiti rigorosi, l’esperienza dei precedenti condoni edilizi suggerisce che un controllo efficace è cruciale per evitare che la normativa venga percepita come un incentivo a nuovi abusi. La mancanza di un meccanismo di monitoraggio stringente potrebbe portare a una nuova ondata di costruzioni illegali, con l’aspettativa di future sanatorie.

Inoltre, la complessità procedurale delle sanatorie potrebbe costituire un ostacolo per i cittadini e per gli operatori del settore, specialmente nelle zone dove gli abusi edilizi sono più diffusi. Il coinvolgimento di numerose figure professionali (geometri, ingegneri, avvocati) e l’entità delle sanzioni economiche potrebbero scoraggiare molti proprietari dall’intraprendere il percorso di regolarizzazione.

6. Conclusioni

Il Decreto Salva Casa (Legge 105/2024) rappresenta un importante passo avanti nella gestione degli abusi edilizi e nella semplificazione delle procedure edilizie. Tuttavia, il successo della normativa dipenderà in larga misura dall’effettiva capacità di applicazione da parte degli enti locali e dal rigore con cui verranno condotti i controlli sui territori. Il bilanciamento tra tutela del territorio e diritti dei cittadini rimane una sfida aperta, che richiederà ulteriori interventi legislativi e una vigilanza costante per garantire uno sviluppo urbanistico armonioso e sostenibile.