Rendite catastali e le plusvalenze dopo il Bonus 110%

Il Superbonus 110%, introdotto dal Decreto Rilancio (D.L. 34/2020), ha incentivato notevoli interventi di riqualificazione energetica e sismica sugli immobili. Tuttavia, il godimento di questo bonus può avere importanti implicazioni fiscali e giuridiche, in particolare riguardo all’aggiornamento delle rendite catastali e alla determinazione delle plusvalenze in caso di vendita dell’immobile.

1. L’obbligo di aggiornamento delle rendite catastali

Gli interventi realizzati grazie al Bonus 110% possono comportare una modifica sostanziale delle caratteristiche dell’immobile. Ad esempio:

•  Un miglioramento della classe energetica;
•  La modifica delle superfici utili (come la chiusura di balconi o terrazze per creare nuovi spazi abitativi);
•  L’aggiunta di nuove pertinenze o servizi (es. ascensori, cappotti termici esterni).

Secondo il Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (D.P.R. 380/2001) e il Regolamento per il Catasto Edilizio Urbano (R.D.L. 652/1939), l’aggiornamento catastale è obbligatorio ogniqualvolta le caratteristiche strutturali o funzionali dell’immobile vengano modificate in modo significativo.

Pertanto, in caso di interventi che alterino i parametri catastali (come consistenza, destinazione d’uso o classe), il proprietario è tenuto a:

1.  Presentare un aggiornamento della scheda catastale tramite il Docfa (Documento Catasto Fabbricati);
2.  Richiedere la riclassificazione della rendita catastale, se necessaria.

Sanzioni per mancato aggiornamento

Il mancato aggiornamento delle rendite catastali può comportare:

• Sanzioni amministrative ai sensi dell’art. 17 del D.Lgs. 472/1997;
• La revisione d’ufficio da parte dell’Agenzia delle Entrate, con possibile recupero delle imposte arretrate.

2. Plusvalenze e vendita dell’immobile: impatti fiscali

Un altro aspetto rilevante riguarda la tassazione delle plusvalenze in caso di vendita dell’immobile riqualificato.

La plusvalenza immobiliare è il guadagno ottenuto dalla vendita di un bene rispetto al costo d’acquisto o di costruzione. Secondo l’art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR (D.P.R. 917/1986), la plusvalenza è tassabile se l’immobile viene rivenduto entro 5 anni dall’acquisto (salvo utilizzo come abitazione principale).

Effetto degli interventi del Bonus 110%

Gli interventi agevolati possono influenzare il valore dell’immobile, aumentando:

• Il prezzo di mercato: le migliorie energetiche e strutturali ne accrescono l’appetibilità;
• La base imponibile per il calcolo della plusvalenza, poiché i costi sostenuti e coperti dal Superbonus non possono essere dedotti dal valore di vendita.

In pratica, se la vendita avviene entro 5 anni:

• L’incremento di valore derivante dagli interventi può determinare una plusvalenza imponibile;
• Tuttavia, i costi non coperti dal Bonus 110% e documentati dal contribuente possono essere sottratti per abbattere l’importo tassabile.

Plusvalenza e dichiarazione catastale

L’aggiornamento della rendita catastale è cruciale anche per prevenire contestazioni in sede di compravendita. Un immobile che ha beneficiato di interventi significativi senza un aggiornamento catastale potrebbe essere sottoposto a una verifica fiscale da parte dell’Agenzia delle Entrate.

3. Conclusioni e suggerimenti pratici

L’utilizzo del Bonus 110% comporta vantaggi significativi per i contribuenti, ma richiede attenzione agli adempimenti successivi. Per evitare sanzioni e problematiche future:

1.  Aggiornare tempestivamente le rendite catastali in caso di modifiche strutturali;
2.  Documentare accuratamente le spese per interventi non coperti dal bonus, così da ridurre la base imponibile della plusvalenza;
3.  Affidarsi a un professionista (geometra, ingegnere, o fiscalista) per gestire sia le pratiche catastali che le dichiarazioni fiscali.

Questo approccio non solo garantisce la regolarità delle operazioni, ma tutela il contribuente da eventuali contenziosi fiscali legati alla compravendita o alla rendita catastale dell’immobile.