Rendite catastali e le plusvalenze dopo il Bonus 110%
Il Superbonus 110%, introdotto dal Decreto Rilancio (D.L. 34/2020), ha incentivato notevoli interventi di riqualificazione energetica e sismica sugli immobili. Tuttavia, il godimento di questo bonus può avere importanti implicazioni fiscali e giuridiche, in particolare riguardo all’aggiornamento delle rendite catastali e alla determinazione delle plusvalenze in caso di vendita dell’immobile.
1. L’obbligo di aggiornamento delle rendite catastali
Gli interventi realizzati grazie al Bonus 110% possono comportare una modifica sostanziale delle caratteristiche dell’immobile. Ad esempio:
- Un miglioramento della classe energetica;
- La modifica delle superfici utili (come la chiusura di balconi o terrazze per creare nuovi spazi abitativi);
- L’aggiunta di nuove pertinenze o servizi (es. ascensori, cappotti termici esterni).
Secondo il Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (D.P.R. 380/2001) e il Regolamento per il Catasto Edilizio Urbano (R.D.L. 652/1939), l’aggiornamento catastale è obbligatorio ogniqualvolta le caratteristiche strutturali o funzionali dell’immobile vengano modificate in modo significativo.
Pertanto, in caso di interventi che alterino i parametri catastali (come consistenza, destinazione d’uso o classe), il proprietario è tenuto a:
- Presentare un aggiornamento della scheda catastale tramite il Docfa (Documento Catasto Fabbricati);
- Richiedere la riclassificazione della rendita catastale, se necessaria.
Sanzioni per mancato aggiornamento
Il mancato aggiornamento delle rendite catastali può comportare:
- Sanzioni amministrative ai sensi dell’art. 17 del D.Lgs. 472/1997;
- La revisione d’ufficio da parte dell’Agenzia delle Entrate, con possibile recupero delle imposte arretrate.
2. Plusvalenze e vendita dell’immobile: impatti fiscali
Un altro aspetto rilevante riguarda la tassazione delle plusvalenze in caso di vendita dell’immobile riqualificato.
La plusvalenza immobiliare è il guadagno ottenuto dalla vendita di un bene rispetto al costo d’acquisto o di costruzione. Secondo l’art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR (D.P.R. 917/1986), la plusvalenza è tassabile se l’immobile viene rivenduto entro 5 anni dall’acquisto (salvo utilizzo come abitazione principale).
Effetto degli interventi del Bonus 110%
Gli interventi agevolati possono influenzare il valore dell’immobile, aumentando:
- Il prezzo di mercato: le migliorie energetiche e strutturali ne accrescono l’appetibilità;
- La base imponibile per il calcolo della plusvalenza, poiché i costi sostenuti e coperti dal Superbonus non possono essere dedotti dal valore di vendita.
In pratica, se la vendita avviene entro 5 anni:
- L’incremento di valore derivante dagli interventi può determinare una plusvalenza imponibile;
- Tuttavia, i costi non coperti dal Bonus 110% e documentati dal contribuente possono essere sottratti per abbattere l’importo tassabile.
Plusvalenza e dichiarazione catastale
L’aggiornamento della rendita catastale è cruciale anche per prevenire contestazioni in sede di compravendita. Un immobile che ha beneficiato di interventi significativi senza un aggiornamento catastale potrebbe essere sottoposto a una verifica fiscale da parte dell’Agenzia delle Entrate.
3. Conclusioni e suggerimenti pratici
L’utilizzo del Bonus 110% comporta vantaggi significativi per i contribuenti, ma richiede attenzione agli adempimenti successivi. Per evitare sanzioni e problematiche future:
- Aggiornare tempestivamente le rendite catastali in caso di modifiche strutturali;
- Documentare accuratamente le spese per interventi non coperti dal bonus, così da ridurre la base imponibile della plusvalenza;
- Affidarsi a un professionista (geometra, ingegnere, o fiscalista) per gestire sia le pratiche catastali che le dichiarazioni fiscali.
Questo approccio non solo garantisce la regolarità delle operazioni, ma tutela il contribuente da eventuali contenziosi fiscali legati alla compravendita o alla rendita catastale dell’immobile.
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