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Sulla validità ed efficacia del canone di locazione maggiorato


Simulazione del contratto di locazione: il contratto che prevede il versamento di un canone maggiorato è affetto da nullità
Sulla validità ed efficacia del canone di locazione maggiorato

Nell’ordinamento civile italiano la volontà delle parti risulta essere elemento fondamentale per la conclusione di un negozio giuridico. Quando la volontà espressa dalle parti risulta essere difforme da quanto realmente esse desiderino si può parlare di simulazione del negozio.

Prevista dagli artt. 1414 e ss. del c.c., la simulazione, risulta essere applicabile solo in tema di contratti ovvero di negozi giuridici unilaterali recettizi quali ad esempio la remissione del debito.

L’istituto in esame, infatti, non si applica in materia testamentaria mentre è parzialmente applicabile in materia di diritto societario.

Una delle questioni più rilevanti in materia di simulazione del contratto, con annessi aspetti di carattere tributario, riguarda la materia del contratto di locazione. Nello specifico, qualora una parte pattuisca un canone di locazione inferiore a quello che poi è realmente versato dalla stessa ci si è chiesti quale canone possa ritenersi efficace.

Al riguardo si segnalano diversi orientamenti sia dottrinali che giurisprudenziali.

Secondo un primo orientamento, qualora le parti decidessero di trascrivere (successivamente al canone originariamente pattuito) il contratto con il canone maggiorato effettivamente pagato, questo risulterebbe essere valido tra le parti e, dunque, produttivo di effetti.

Secondo altro orientamento, l’unico contratto valido tra le parti sarebbe solo quello inizialmente registrato non assumendo alcuna valenza giuridica quello con canone maggiorato non registrato.

Con una sentenza del 2015, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno aderito a quest’ultimo orientamento.

In effetti, il ragionamento alla base della Suprema Corte risulta essere ineccepibile in quanto, nel caso di simulazione del contratto di locazione dal quale scaturisse il versamento di un canone maggiorato, si andrebbe a violare una norma tributaria relativa all’ordine pubblico che tutela lo Stato e i cittadini dall’evasione fiscale.  Tale patto, secondo la Corte, è pertanto affetto da nullità.

Le Sezioni Unite, dunque, hanno voluto dare continuità a quanto espresso dal legislatore nel 1998 con l’introduzione dello Statuto del Contribuente, dal quale è rinvenibile la nullità della clausola con cui le parti, in maniera occulta, statuiscano un canone di locazione maggiorato.

Dall’esame ancor più dettagliato della pronuncia, emerge altresì che la nullità dell’atto contenente il prezzo reale non è determinata tanto dalla mancata registrazione del medesimo, ovvero la registrazione successiva, quanto dall’illegittima sostituzione del canone di locazione con un altro, sicché sarà proprio la clausola successivamente inserita in via interpretativa, attraverso la controdichiarazione, ad essere affetta da nullità ex lege con conseguente perdurante validità di quella sostituenda.

Un altro passo rilevante della pronuncia è altresì riscontrabile nella volontà occulta delle parti che intendono registrare l’accordo con il canone maggiorato. Secondo il Supremo Collegio, è proprio l’accordo occulto delle parti a non essere in grado di sanare l’invalidità assoluta dello stesso, giacché – alla luce del suo carattere extranegoziale – non è in grado di influenzare la validità o l’efficacia del negozio cui accede.

La Cassazione, del resto, ha sottolineato come la cennata questione sia stata analizzata osservandola un punto di vista errato: la presenza del fenomeno simulatorio – infatti – impedisce che la sanatoria possa svolgere i propri effetti, per via della mancanza dell’oggetto e dei presupposti di operatività di quest’ultima: l’atto negoziale avente funzione contro-dichiarativa, inserita nell’ambito del procedimento simulatorio, risulta, infatti, insanabilmente affetto da nullità per contrarietà a norma imperativa. Di quel medesimo atto nullo non può, pertanto, predicarsi una ipotetica validità sopravvenuta: la orma imperativa è, infatti, norma inderogabile.

Questa conclusione pare l’unica soluzione accettabile, atteso che la ratio di impedire fenomeni di elusione fiscale nell’ambito di cui si discorre, fatta propria dalla summenzionata disposizione legislativa del 1998, verrebbe certamente meno.

 

A cura di Antonio Davide Mastrone

 

 

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