Leasing immobiliare abitativo: agevolazioni
La disciplina del leasing immobiliare abitativo prevede incentivi fiscali sull’acquisto o la costruzione di immobili da adibire ad abitazione principale. L’obiettivo della misura è di agevolare, specie per i più giovani, l’acquisto dell’abitazione di residenza attraverso l’utilizzo dello strumento della locazione finanziaria quale innovativo canale di finanziamento rispetto all’ordinario strumento del mutuo ipotecario.
I soggetti interessati
Il leasing immobiliare abitativo, introdotto dalla Legge di Stabilità n. 208/2015 è indirizzato ai soggetti con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro, purché privi di abitazione principale.
I vantaggi fiscali derivanti
I titolari di contratti stipulati dal 01/01/2016 e fino al 31/12/2020, possono portare in detrazione dalla dichiarazione dei redditi i costi del leasing “prima casa”.
In particolare, per i giovani sotto i 35 anni all’atto della stipula del contratto e con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro gli incentivi fiscali sono:
- la detraibilità pari al 19% dei canoni di leasing (fino ad un importo massimo di 8 mila euro annui);
- la detraibilità pari al 19% del prezzo del riscatto (fino ad un importo massimo di 20 mila euro).
Per i soggetti con età uguale o superiore a 35 anni e con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro gli incentivi fiscali sono invece:
- la detraibilità pari al 19% dei canoni di leasing (fino ad un importo massimo di 4 mila euro annui);
- la detraibilità pari al 19% del prezzo del riscatto (fino ad un importo massimo di 10 mila euro).
Tanto per gli under 35 che per gli over 35 l’imposta di registro sull’acquisto dell’abitazione “prima casa” è ridotta all’1,5%, ma l’imposta di registro viene calcolata sul prezzo di acquisto, perché non è applicabile il meccanismo del prezzo-valore.
Il contratto di leasing abitativo
Con la stipula del contratto di locazione finanziaria, la società di leasing (la banca o l'intermediario finanziario autorizzato dalla Banca d’Italia all’esercizio dell’attività di leasing) si impegna ad acquistare o anche a far costruire l’immobile, secondo la scelta e le indicazioni dell’utilizzatore, che lo riceve in uso per un tempo determinato versando un corrispettivo periodico detto canone. Alla scadenza del contratto, l’utilizzatore ha la facoltà di riscattare la proprietà del bene, pagando il prezzo stabilito dal contratto.
Gli immobili oggetto del leasing
Le agevolazioni fiscali prescindono dalle caratteristiche oggettive dell’immobile: le detrazioni spettano a qualsiasi abitazione anche se appartenente alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (queste ultime escluse invece dalle agevolazioni “prima casa” per l’imposta di registro). Può trattarsi di un fabbricato ad uso abitativo già completato e dichiarato agibile, un fabbricato a uso abitativo da costruire su uno specifico terreno, un fabbricato a uso abitativo in corso di costruzione e da completare o anche un fabbricato abitativo da ristrutturare.
Iva agevolata al 4% anziché al 10%
Qualora la società di leasing acquisti l’abitazione dal costruttore (soggetto passivo Iva), si applica l’aliquota Iva ridotta pari al 4%.
Le tutele per il consumatore
Il consumatore ha due tipologie di tutela che contemplano i seguenti casi:
1. In caso di sospensione dei pagamenti
Il leasing prima casa prevede che il cliente possa richiedere la sospensione del contratto in caso di perdita del lavoro sia di rapporto subordinato, che di lavoro di agenzia, di rappresentanza commerciale e altri rapporti di collaborazione (art. 409, numero 3 c.p.c.), anche se non a carattere subordinato. La sospensione del contratto non è però concessa nei casi di: risoluzione consensuale del rapporto di lavoro, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa.
La sospensione, in ogni caso, non prevede l’applicazione di alcuna commissione o spese d’istruttoria e si concede senza richieste di garanzie aggiuntive.
2. In caso di risoluzione del contratto
Nel caso in cui il cliente diventi inadempiente nel pagamento dei canoni dovuti, la società di leasing è autorizzata, per il rilascio dell’immobile, ad agire con il procedimento per convalida di sfratto (art. 1, comma 81, legge 28 dicembre 2015 n. 208), oppure con lo stesso procedimento previsto dalla legge per le locazioni ordinarie per il caso di morosità dell’inquilino. Giudice competente è sempre il tribunale del luogo in cui risiede il bene oggetto dello sfratto.
La Legge di Stabilità 2016 prevede che nella successiva attività di vendita e ricollocazione del bene la società di leasing si deve attenere a criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti dell’utilizzatore inadempiente (art. 1, comma 78, legge 28 dicembre 2105 n. 208):
– deve seguire procedure che garantiscono il miglior risultato possibile nell’interesse anche dell’utilizzatore inadempiente;
– una volta venduto e/o ricollocato il bene, la società di leasing restituirà all’utilizzatore inadempiente l'importo ricavato dalla vendita e/o ricollocazione, al netto delle somme che ha diritto a trattenere, quali::
- la sommatoria dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione;
- i canoni attualizzati successivi alla risoluzione ;
- le spese condominiali eventualmente sostenute, le assicurazioni, i costi tecnico/legali, ecc.;
- infine il prezzo pattuito per l’esercizio del riscatto finale.
Cosa succede nel caso di fallimento del concedente
Nel caso di fallimento ovvero la liquidazione coatta amministrativa-risoluzione della banca o della società di leasing, il contratto di leasing prosegue regolarmente e si applica la disciplina prevista dalla legge fallimentare a prescindere dal bene oggetto di leasing.
Antonio Milano
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