Mutuo, l'eterno dilemma tra il tasso fisso e il tasso variabile

Esiste un dilemma per la stragrande maggioranza delle persone quando acquistano casa, cioè se è meglio un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile.

La risposta però è solo una, DIPENDE!

Infatti, per prendere una decisione di questo tipo bisogna fare più di un analisi e soprattutto valutare il contesto economico in cui ci si trova.

Dopo la crisi finanziaria iniziata nel 2008 le varie banche centrali, per supportare l'economia e la ripresa, decisero di tagliare i tassi (che divennero addirittura negativi) per aumentare la liquidità circolante.

Questo si è tradotto in tassi d'interesse per mutui e prestiti bassissimi, una condizione perfetta per chi era interessato ad acquistare un immobile e aveva bisogno di liquidità.

In un contesto del genere dove gli interessi applicati da molti istituti era intorno all'1,5% chi ha fatto richiesta per un mutuo con tasso fisso, secondo il mio parere, ha fatto la scelta migliore possibile.

Ricordando che la durata di un mutuo è a lungo termine, sicuramente garantirsi un tasso così basso, riparandosi da eventuali aumenti che si sarebbero potuti verificare dall'erogazione alla scadenza (magari 25 o 30 anni) è stata la scelta più indicata, vedi appunto gli aumenti repentini dei tassi degli ultimi mesi.

Situazione ben diversa quella che si presenta oggi a chi decide di comprare casa, l'EURIBOR 3 mesi (uno dei tassi di riferimento per i mutui a tasso variabile) a 3,312% e il tasso EURIRS (tasso di riferimento per i mutui a tasso fisso) 20 anni a 2,93%, entrambe poi maggiorati dello spread dell'istituto bancario, e si prevedono ancora uno o due aumenti per il 2023.

Come comportarsi quindi in un contesto come questo?

Analizziamo quindi fisso e variabile:

- Tasso fisso: oggi forse è quello che le persone chiedono di più poiché, spaventate dagli aumenti dei tassi da parte della BCE, vogliono la "sicurezza" di conoscere quale sarà la rata senza nessuna sorpresa. Lo svantaggio in questo caso è che si vincolano ad un tasso oggi comunque alto e non andranno a beneficiare di eventuali discese dei tassi nel futuro (ricordiamoci sempre che la maggior parte dei mutui ha durata di 25 anni). L'unico modo in questo caso per avere un vantaggio è un eventuale surroga del mutuo quando i tassi scenderanno ma la maggior parte delle famiglie, un pò per pigrizia e un pò per inefficienza, difficilmente andranno a ritrattare un mutuo.

- Tasso variabile: il grosso vantaggio del tasso variabile è che quando i tassi torneranno a scendere nei prossimi anni, ci permetterà di sfruttare questa discesa e quindi avere una rata più bassa di quella odierna e pagare meno interessi. Il primo svantaggio però è che i tassi quest'anno potrebbero ancora salire, quindi, per optare per questa situazione bisogna avere la capacità reddituale di poter far fronte ad un innalzamento della rata; il secondo svantaggio è che non sappiamo con precisione quando i tassi caleranno e che minimi e massimi toccheranno. Questa sicuramente è una scelta che porta benefici nel lungo periodo, e deve essere presa da persone che possono tranquillamente far fronte ad un aumento della rata anche nel breve termine.

E quindi, cosa scegliere?

La soluzione che propongo io in questo periodo è una terza opzione ovvero la formula tasso variabile e rata costante, un piano di ammortamento poco conosciuto che offre i vantaggi del tasso fisso e variabile insieme.

Infatti anche se il mutuo è un tasso variabile (e quindi soggetto ad aumento e diminuzione dei tassi) la rata rimarrà sempre quella prevista, a variare sarà la durata del mutuo che si allungherà o accorcerà in funzione dell'andamento dei tassi

Faccio un esempio semplice per spiegare meglio il funzionamento.

Oggi apro un mutuo a tasso variabile e rata costante con le seguenti condizione (puramente di fantasia per semplificare il concetto)

Durata Mutuo 25 anni e rata mensile di 500€ al mese.

Se durante i 25 anni i tassi dovessero aumentare la rata rimarrà sempre quella ipotizzata (500€), e quindi la sicurezza psicologica della rata fissa, ma la durata si allungherà (per esempio di un anno o due).

Se invece i tassi dovessero scendere la rata rimarrà sempre invariata (500€) ma la durata del mutuo si accorcerà e, sfruttando quindi il ribasso dei tassi, mi troverei a ripagare il mutuo in meno tempo e con meno interessi.

Questo è possibile perché, con la diminuzione dei tassi, la quota capitale che restituiremo con ogni singola rata fissa sarà maggiore.

Se infatti scorporiamo la nostra rata di 500€ ipotetici che versiamo mensilmente, una parte è il rimborso della quota capitale (esempio 300€) e una parte è l'interesse che paghiamo (i restanti 200€); diminuendo i tassi quindi sui 500€ mensili aumenterà la quota di rimborso del capitale (esempio 450€) e diminuirà quella degli interessi, accorciando in questo modo la durata del mutuo.

Questa ultima soluzione oggi, a mio avviso, è il giusto equilibrio tra la serenità della rata sicura e il vantaggio derivante dalla discesa dei tassi futuri.

Al di là della tipologia di mutuo la cosa importante è fare le valutazioni personali in modo corretto,per da fare una scelta consapevole e coerente in tutti gli aspetti.