Frazionamento di un bene in condominio

La Suprema Corte di Cassazione ha, recentemente, depositato la sentenza n. 26766 del 2014 con la quale ha ribadito il principio secondo il quale in caso di frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento, dall’originario unico proprietario ad altri soggetti, di alcune unità immobiliari, si determina una situazione di condominio pro indiviso di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura siano, in tale momento costitutivo del condominio, destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso. Ciò, sempre che il contrario non risulti dal titolo, cioè, che il contratto di compravendita immobiliare della singola unità immobiliari non dimostri una chiara volontà di riservare, esclusivamente, a uno dei condomini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri.

L’aver ribadito detto principio (già affermato nel 2002 con la sentenza n. 16292) ha delle implicazioni pratiche molto importanti dal momento che, dopo l’introduzione dell’art. 1117 bis c.c., alcuni interpreti avevano sollevato alcune obiezioni circa la sua attualità.
Vediamo, nella pratica, quali implicazioni ha l’applicazione di detto principio.
Poniamo che vi sia un condominio il cui piano interrato sia occupato interamente da un’autorimessa di proprietà di un solo condomino che, ad un certo punto, decida di frazionarla creando cantine e box, con spazi comuni.
Che cosa accade se le unità immobiliari sorte dal frazionamento vengono vendute a terzi? In che rapporto si pongono, fra loro, i proprietari delle nuove unità immobiliari? Ed in quale rapporto i medesimi si pongono nei confronti del condominio generale di cui faceva parte l’autorimessa originaria?
La soluzione ai quesiti è, strettamente, connessa sia al principio affermato nella decisione, sopra citata, sia all’applicazione dell’art.1123 c.c., con riferimento all’istituto del c.d. condominio parziale.

Applicando il principio enunciato dai Giudici della Suprema Corte di Cassazione dobbiamo, innanzitutto, affermare che allorquando il proprietario di un bene immobile lo frazioni e dal frazionamento nascano delle unità immobiliari e degli spazi e dei servizi comuni ad esse, con la vendita del primo immobile ad un terzo, nasce un condominio.
Qualora, però, il bene frazionato faccia parte di un condominio ciò che nascerà è un condominio parziale che ricorre quando i beni, i servizi e gli impianti inseriti in un fabbricato o nelle sue adiacenze non appartengono a tutti i partecipanti al condominio generale, per titolo di acquisto o per obiettive caratteristiche funzionali o strutturali che li facciano risultare destinati al servizio o al godimento esclusivo di una parte soltanto dell’edificio condominiale. In tal caso si parla, appunto, di condominio parziale, per indicare una collettività condominiale che si forma nell’ambito di una comunità.

Nel caso pratico, sopra illustrato, abbiamo preso in considerazione l’ipotesi di un’autorimessa frazionata dal cui frazionamento nascano immobili autonomi, destinati alla proprietà di terzi, che abbiamo degli spazi, dei servizi e degli impianti comuni.
Alla luce dei principi sopra illustrati, con riferimento ai servizi, agli impianti ed ai beni in comune si soli proprietari delle nuove unità immobiliari, sorte dal frazionamento, nascerà un condominio parziale fra i proprietari delle unità immobiliari sorte a seguito del frazionamento.
Le spese di gestione, relative a detti beni, servizi ed impianti, saranno ripartite fra i condomini del condominio parziale, in base al criterio di ripartizione delle spese di amministrazione condominiale, dettato dal terzo comma dell’art. 1123 c.c., il quale stabilisce che "Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne".
Ne consegue, pertanto, che alle spese di amministrazione ordinaria e straordinaria, relative ai beni ed ai servizi, sui quali è sorto il condominio parziale, dovranno contribuire solo i proprietari degli immobili sorti a seguito del frazionamento.
Vi sono, poi, alcuni dubbi da fugare sia con riferimento all’eventuale nomina di un amministratore pro tempore per la gestione dei soli beni e servizi comuni alle unità nate dal frazionamento sia con riferimento al rapporto fra il condominio parziale ed il condominio generale del quale faceva parte il bene immobile frazionato.
Innanzitutto, è da puntualizzare il fatto che la configurabilità di un condominio parziale non implica l’estraneità o la totale autonomia dello stesso rispetto al condominio nel cui alveo esso si forma. E’ del tutto incontroverso, inoltre, che nelle liti riguardanti il condominio parziale sussiste la legittimazione passiva dell’amministratore pro tempore del condominio generale, del quale la collettività minore non cessa di far parte (cfr. Corte di Cassazione sentenza n. 21.01.2000, n. 651).
E’, altrettanto, incontroverso che i partecipanti al condominio parziale, proprio perché questo rientra comunque nel più esteso ambito condominiale, devono essere inclusi, con i beni ricompresi nel condominio parziale, nelle tabelle millesimali relative alle spese generali, alla ripartizione delle quali anch’essi devono concorrere.
Ne consegue che, dal punto di vista pratico, qualora a seguito del frazionamento sia stato variato lo stato dei luoghi sarebbe opportuno verificare la rispondenza delle tabelle millesimali, relative alle spese generali, ed eventualmente, in caso di difformità, nei casi previsti dalla legge, modificarle in conformità.
Alla luce di quanto sopra, si può concludere che, dal frazionamento, nascono delle unità immobiliari che fanno parte del condominio generale e che costituiscono un condominio parziale con riguardo ai servizi, agli impianti ed ai beni in comune ai soli beni nati dal frazionamento.
Nell’ambito del condominio parziale, le spese di amministrazione ordinaria e straordinaria sono ripartite fra i soli proprietari delle unità immobiliari sorte a seguito del frazionamento, ai sensi del terzo comma dell’art. 1123 c.c., ma il condominio parziale fa parte del condominio generale, pertanto, i suoi condomini concorrono al pagamento delle spese generali e l’amministratore pro tempore sarà il medesimo del condominio generale.