Sismabonus al 110%: è applicabile anche sui poggioli?

Il quesito è il seguente: gli interventi locali eseguiti sui poggioli possono godere del Sisma Bonus con aliquota al 110%?

Partiamo dal dato normativo.

Le disposizioni di riferimento sono le seguenti:

a.  art. 1117 c.c.  che afferma che: “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche”.

b)  art. 119, comma 4 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio)  che ha statuito: che: “…Per gli  interventi  di  cui  ai  commi  da  1-bis  a  1-septies dell'articolo 16 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63,  convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, l'aliquota delle detrazioni spettanti e'  elevata  al  110  per  cento  per  le  spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30  giugno  2022.  Tale  aliquota  si applica anche agli interventi previsti dall'articolo 16-bis, comma 1, lettera e), del testo unico di cui al decreto  del  Presidente  della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, anche ove effettuati  in  favore di persone di eta' superiore a sessantacinque anni  ed  a  condizione che siano eseguiti congiuntamente  ad  almeno  uno  degli  interventi indicati nel primo periodo e che non siano gia'  richiesti  ai  sensi del comma 2 della presente disposizione.,  la  detrazione  e'  ripartita  in quattro quote annuali di pari importo. Per gli interventi di  cui  al primo periodo, in caso di  cessione  del  corrispondente  credito  ad un'impresa di assicurazione e  di  contestuale  stipulazione  di  una polizza che copre il rischio  di  eventi  calamitosi,  la  detrazione prevista nell'articolo 15, comma 1, lettera f-bis), del  testo  unico delle imposte sui redditi, di cui al  decreto  del  Presidente  della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, spetta nella misura del  90  per cento. Le disposizioni  del  primo  e  del  secondo  periodo  non  si applicano  agli  edifici  ubicati  nella  zona  sismica  4   di   cui all'ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n.  3274  del 20 marzo 2003, pubblicata nel  supplemento  ordinario  alla  GazzettaUfficiale n. 105 dell'8 maggio 2003”. In pratica, la disposizione  ha elevato al 110%  la detrazione da applicare agli interventi di cui all'art. 16-bis, comma 1, lettera i) d.P.R. n. 917 del 1986 (TUIR), ovvero: “…relativi all'adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali, per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione. Gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche e all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari”. L’opinione comune è che detti interventi possano essere eseguiti, per loro natura, solo sulle parti comuni dell’edificio, allorquando gli immobili sono in condominio.

La giurisprudenza interpreta l’art. 1117 nel senso che le facciate sono parti comuni mentre i balconi no, perché non soddisfano un’“utilità comune”, né tantomeno svolgono una funzione a vantaggio di un condòmino diverso dal proprietario.  Sul punto, la giurisprudenza della Cassazione civile è unanime e costante.

Si cita fra tutte: “…I balconi aggettanti dell’edificio condominiale, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa. Costituiscono, invece, beni comuni a tutti, i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole” (cfr. Cassazione Sezione civile II, 19.05.2015, n. 10209).

A questo punto, la conclusione dovrebbe essere che gli interventi locali, sui poggioli, dovrebbero essere esclusi dal sismabonus con aliquota al 110%.

Detta conclusione, però, appare affrettata e contraria alla ratio delle disposizioni che ha elevato l’aliquota del credito d’imposta, conseguente ai lavori di Sismabonus, al 110%.

Esistono, inoltre, due argomenti giuridici in favore dell’applicazione delle disposizioni ai lavori locali, eseguiti sui poggioli.

Il primo argomento è tecnico.

Dal punto di vista ingegneristico non è quasi mai vero che un balcone non assolve ad una funzione strutturale, complessiva, perché la soletta, solitamente, serve ad equilibrare il momento flettente del solaio, ad impedire la torsione della trave di bordo che lo sostiene ed a ridurre l’eccentricità dei carichi sugli elementi verticali.

Se, pertanto, viene accertato che, effettivamente, il poggiolo assolve alle funzioni delle quali sopra ovvero ad altre che generano un’utilità alle parti comuni (e tale utilità può essere dimostrata dal tecnico incaricato), i lavori locali sui poggioli possono rientrare nel sismabonus con aliquota al 110%.

Detto accertamento, come detto, dev’essere motivato sulla base dei calcoli del tecnico, incaricato

Il secondo argomento discende dalle medesime sentenze che parrebbero escluderlo.

La giurisprudenza afferma che: “Mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole. Ne consegue che l’azione di un condomino diretta alla demolizione, al ripristino, o comunque al mutamento dello stato di fatto di tali elementi deve essere proposta nei confronti di tutti i partecipanti del condominio, quali litisconsorti necessari” (per tutte, cfr. Cassazione civile, sez. II, 14.12.2017, sentenza n. 30071).

Da quanto sopra, discende un obbligo di custodia, in capo a tutti i condomini, in ordine  al rivestimento del “…parapetto e della soletta”. In pratica, in caso di distacchi di pezzi di intonaco, provenienti dal parapetto e/o dalla soletta del poggiolo, ne risponde il Condominio, nella sua globalità. Questo significa che eventuali interventi di sismabonus, eseguiti sulla soletta dei poggioli e/o sul parapetto rientrano, senza dubbio, nel sismabonus con aliquota al 110% e con essi tutti gli interventi connessi agli stessi.