La responsabilità del notaio
La responsabilità del notaio per la violazione del dovere di consiglio
Con una interessante sentenza (la n. 10.02.2017- 18.05.2017), la Cassazione - sezione III civile - ha risolto un caso che le era stato sottoposto in relazione alla mancata segnalazione, da parte del notaio, del termine di efficacia della trascrizione di un contratto preliminare relativo ad un contratto di compravendita, dando torto al professionista.
Il notaio aveva infatti redatto il preliminare, limitandosi a raccogliere la volontà delle parti che avevano stabilito che il contratto di vendita definitivo dell’immobile avrebbe potuto avvenire nell’arco di ben nove anni.
Stante il lungo termine prospettato, il notaio aveva consigliato al futuro acquirente di trascrivere il preliminare in modo che non gli si potessero opporre trascrizioni pregiudizievoli.
Non avvisava tuttavia quest’ultimo che la trascrizione avrebbe perso efficacia dopo tre anni dall’esecuzione della formalità pubblicitaria ex art 2645 bis cc.
Omettendo tale indicazione il futuro acquirente non poteva sapere, quindi, non avendo avuto alcuna informazione tecnica in tal senso, che, decorsi i tre anni dalla trascrizione del preliminare, l’immobile avrebbe potuto essere gravato da trascrizione e/o iscrizioni contro, ossia da pignoramenti e/o iscrizioni di ipoteche.
Il quarto anno dalla trascrizione del preliminare, il futuro acquirente che aveva promesso, a sua volta, il bene con un preliminare stipulato con un terzo, si era infatti trovato a restituire il doppio della caparra al terzo in quanto l’immobile de quo era risultato gravato da ipoteca.
La Cassazione annulla, quindi, la sentenza della Corte d’Appello di Torino affermando che, fra i doveri della prestazione notarile, sussiste anche quello di dare alle parti le informazioni tecniche necessarie (nella specie, l’inefficacia del preliminare decorsi tre anni dalla trascrizione) affinché le stesse effettuino scelte consapevoli e allo scopo di individuare la soluzione più confacente agli interessi rappresentati.
In altri termini occorre, secondo la Cassazione, che il notaio debba dare alle parti una informativa idonea a "assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici dell’atto e del risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti stesse" non limitandosi però alla mera compilazione dell’atto ma "occorrendo anche che si interessi delle attività preparatorie e successive.
Il notaio aveva infatti redatto il preliminare, limitandosi a raccogliere la volontà delle parti che avevano stabilito che il contratto di vendita definitivo dell’immobile avrebbe potuto avvenire nell’arco di ben nove anni.
Stante il lungo termine prospettato, il notaio aveva consigliato al futuro acquirente di trascrivere il preliminare in modo che non gli si potessero opporre trascrizioni pregiudizievoli.
Non avvisava tuttavia quest’ultimo che la trascrizione avrebbe perso efficacia dopo tre anni dall’esecuzione della formalità pubblicitaria ex art 2645 bis cc.
Omettendo tale indicazione il futuro acquirente non poteva sapere, quindi, non avendo avuto alcuna informazione tecnica in tal senso, che, decorsi i tre anni dalla trascrizione del preliminare, l’immobile avrebbe potuto essere gravato da trascrizione e/o iscrizioni contro, ossia da pignoramenti e/o iscrizioni di ipoteche.
Il quarto anno dalla trascrizione del preliminare, il futuro acquirente che aveva promesso, a sua volta, il bene con un preliminare stipulato con un terzo, si era infatti trovato a restituire il doppio della caparra al terzo in quanto l’immobile de quo era risultato gravato da ipoteca.
La Cassazione annulla, quindi, la sentenza della Corte d’Appello di Torino affermando che, fra i doveri della prestazione notarile, sussiste anche quello di dare alle parti le informazioni tecniche necessarie (nella specie, l’inefficacia del preliminare decorsi tre anni dalla trascrizione) affinché le stesse effettuino scelte consapevoli e allo scopo di individuare la soluzione più confacente agli interessi rappresentati.
In altri termini occorre, secondo la Cassazione, che il notaio debba dare alle parti una informativa idonea a "assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici dell’atto e del risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti stesse" non limitandosi però alla mera compilazione dell’atto ma "occorrendo anche che si interessi delle attività preparatorie e successive.
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