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Vizi: sospensione dei canoni di locazione?


L'inquilino deve pagare il canone anche se la casa affittata presenta dei vizi
Vizi: sospensione dei canoni di locazione?
Con una interessante sentenza (la n. 10739 / 2016), il Tribunale di Milano sezione XIII civile- Giudice dott.ssa Antenore ha respinto l’opposizione allo sfratto di un inquilino di un appartamento che aveva sollevato varie eccezioni di vizi (malfunzionamento del sistema di scarico dei sanitari, del condizionatore nonché perdita di acqua nell’ufficio seminterrato) e aveva sospeso il pagamento dei canoni di locazione.

Trattasi della fase che ha fatto seguito alla convalida di sfratto ossia di quella preliminare. In tale prima fase, infatti, non valgono le eccezioni sopra riportate per arrestare la convalida, trattandosi di fase preliminare in un procedimento di accertamento sommario. Occorre, infatti, in tale fase la dimostrazione di avere pagato oppure che si chieda il cd. termine di grazia che, usualmente, viene concesso dal Giudice del procedimento per un periodo di tre mesi durante il quale il conduttore per evitare lo sfratto, deve sanare il proprio debito.

A tale prima fase, fa seguito quella di accertamento degli obblighi reciproci delle parti ed è a questa fase che si riferisce la sentenza in questione.
Il conduttore aveva eccepito i detti vizi sulla base della norma del codice civile (art. 1460) che stabilisce che, nei contratti a prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione se l’altra parte non adempie o non offre di adempiere la propria, salvo che termini diversi siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto.
Nel caso di specie, l’inquilino aveva cessato di pagare adducendo i vizi soprariportati.
Il Giudice, rifacendosi ad alcuni precedenti della Corte di Cassazione (Cass 8425/2006; Cass 24799/2008 e Cass. 2099/2013) respingeva le argomentazioni dell’inquilino affermando che quest’ultimo può evitare di pagare unicamente nel caso che non abbia goduto dell’appartamento.
Occorre infatti sempre verificare in concreto la proporzionalità degli inadempimenti delle parti e bilanciarli vicendevolmente.
Nel caso di specie, il godimento dell’appartamento avrebbe giustificato unicamente una riduzione del canone ma non certo il mancato pagamento.
Bocciava, quindi l’applicazione dell’art. 1460 cc sopra indicato ed applicava per analogia, l’art 1584 cc. che prevede, in caso di ridotto godimento dell’appartamento in locazione per riparazioni che si protraggono oltre il sesto della durata della locazione ed, in ogni caso, oltre 20 giorni, il pagamento ridotto del canone.
Dichiarava, conseguentemente, la risoluzione del contratto concluso dalle parti per inadempimento grave del conduttore e l’obbligo del saldo dei canoni insoluti dalla data di occupazione dell’immobile, oltre gli interessi legali dalle singole scadenze. Non solo... rigettava pure la domanda riconvenzionale (ossia la contro domanda che si fa in giudizio per opporsi alle pretese dell’attore (ossia di chi inizia il procedimento) in quanto non vi era la prova che fossero state inviate, nel corso del rapporto di locazione, contestazioni dei vizi denunciati dall’inquilino in giudizio, e la documentazione prodotta non era, altresì, sufficiente a provare i danni subiti dal conduttore dell’appartamento, trattandosi di fotografie, come tali prive di dati temporali di riferimento e di perizia di parte in data successiva alla notifica della citazione in giudizio. Nemmeno provato risultava, peraltro, il quantum del danno preteso.

Occorre quindi stare attenti prima di decidere di non pagare dato che i nodi vengono sempre al pettine successivamente.
Le questioni non si risolvono da sole e, nella specie, il mancato pagamento ha comportato una condanna ad una somma importante quale è quella di € 31.900,00 oltre interessi!!!

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