Compravendita immobiliare: riduzione del prezzo o risoluzione?
Una recente ordinanza della Corte di Cassazione, pubblicata il 16 febbraio 2024, ha fornito importanti chiarimenti in materia di tutela dell'acquirente nel caso di immobili privi delle qualità promesse, delineando con maggiore precisione i rimedi esperibili dal compratore in tali circostanze.
La pronuncia trae origine da una controversia nella quale un venditore aveva richiesto la risoluzione di un contratto di compravendita immobiliare, lamentando il mancato pagamento da parte dell'acquirente di alcune rate del mutuo oggetto di accollo interno. La vicenda processuale si è sviluppata attraverso i vari gradi di giudizio, offrendo alla Suprema Corte l'occasione per fare chiarezza sui rapporti tra i diversi strumenti di tutela a disposizione del compratore.
Il caso è particolarmente interessante poiché l'acquirente, costituendosi in giudizio, aveva eccepito l'inadempimento del venditore, evidenziando la presenza di vizi e difetti nell'immobile. In particolare, aveva richiesto in via principale la riduzione del prezzo e il risarcimento dei danni, subordinando la domanda di risoluzione contrattuale a un'istanza successiva.
La Corte di Cassazione, nell'esaminare la questione, ha affrontato il tema dei rapporti tra i diversi rimedi esperibili in caso di vizi della cosa venduta, mancanza delle qualità promesse, cattivo funzionamento e aliud pro alio datum. L'aspetto più innovativo della pronuncia risiede nel superamento della rigida compartimentazione tra i vari strumenti di tutela, tradizionalmente considerati come rimedi tipici e distinti.
Secondo il nuovo orientamento, la previsione normativa di una pluralità di disposizioni tipiche non deve essere interpretata come un limite alla possibilità di configurare la domanda di tutela in modo flessibile, purché rispondente allo specifico bisogno di protezione fatto valere dal compratore.
Di particolare rilievo è il principio secondo cui il compratore, anche in presenza di vizi che potrebbero giustificare la risoluzione del contratto, mantiene la facoltà di optare per la conservazione del rapporto contrattuale, richiedendo la sola riduzione del prezzo. Questa soluzione risponde all'esigenza pratica di tutelare l'acquirente che, pur riscontrando difformità rispetto alle qualità promesse, intende comunque mantenere la proprietà dell'immobile, ottenendo un riequilibrio economico del rapporto attraverso la riduzione del corrispettivo.
La pronuncia si inserisce nel solco di un'evoluzione giurisprudenziale che tende a valorizzare l'autonomia del compratore nella scelta dei rimedi più adeguati alla propria situazione. In particolare, viene riconosciuta la possibilità di mantenere ferma la proprietà del bene conseguita per effetto del contratto, pur in presenza di difformità rispetto alle qualità promesse, ottenendo un adeguamento del prezzo che rifletta il minor valore dell'immobile.
Questo orientamento rappresenta un importante passo avanti nella tutela degli acquirenti immobiliari, poiché riconosce una maggiore flessibilità nella scelta dei rimedi, superando l'idea che per ottenere tutela giurisdizionale sia necessaria una disposizione di rimedio specificamente tipizzata. La Corte ha così privilegiato un approccio sostanziale, volto a garantire l'effettività della tutela in base alle concrete esigenze del caso specifico.
La decisione assume particolare rilevanza nel contesto del mercato immobiliare, dove non è infrequente che gli immobili presentino caratteristiche diverse da quelle promesse in sede di contrattazione. La possibilità di ottenere una riduzione del prezzo, mantenendo la proprietà dell'immobile, rappresenta spesso la soluzione più efficiente sia per il compratore che per il venditore, evitando i costi e le complessità connessi alla risoluzione del contratto.
In conclusione, l'ordinanza della Cassazione conferma e rafforza il diritto del compratore di scegliere il rimedio più adeguato alle proprie esigenze, anche optando per la riduzione del prezzo in luogo della risoluzione contrattuale, quando l'immobile non presenti le qualità promesse. Questa interpretazione, orientata alla massima tutela dell'acquirente, contribuisce a garantire un maggiore equilibrio nei rapporti contrattuali nel settore immobiliare.
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