Rimedi contro l'errore nelle tabelle millesimali
Le tabelle millesimali nel condominio rappresentano uno strumento fondamentale per la corretta gestione delle spese e dei diritti dei condomini, ma possono essere soggette a errori che richiedono specifici rimedi. È importante comprendere quando e come questi errori possono essere corretti, analizzando i diversi aspetti della questione.
Innanzitutto, è fondamentale chiarire la natura dell'errore che può giustificare una revisione delle tabelle millesimali. Non si tratta del classico errore che vizia il consenso, come disciplinato dal Codice civile agli articoli 1428 e seguenti, ma piuttosto di una divergenza oggettiva tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale che è stato loro attribuito nelle tabelle millesimali. Questa distinzione è stata chiaramente evidenziata dalla Cassazione civile nella sentenza n. 3001/2010, che ha posto l'accento sulla necessità di un'oggettiva discrepanza tra valori reali e valori attribuiti.
La legge prevede due situazioni specifiche in cui è possibile procedere alla revisione delle tabelle millesimali. La prima si verifica quando si riscontra un errore nella loro formazione, mentre la seconda è legata a modifiche sostanziali dell'edificio, come sopraelevazioni, incrementi di superficie o variazioni delle unità immobiliari, che alterino per più di un quinto il valore proporzionale anche di una sola unità immobiliare. Questa seconda ipotesi riconosce che le tabelle millesimali devono riflettere la realtà attuale dell'edificio e non possono rimanere cristallizzate quando intervengono modifiche significative.
Per quanto riguarda gli aspetti procedurali, è importante sottolineare che la domanda di revisione può essere proposta da un singolo condomino, senza necessità di coinvolgere tutti gli altri. La legittimazione passiva spetta all'amministratore del condominio, semplificando così la gestione del contenzioso. Inoltre, i singoli condomini mantengono la possibilità di proporre domande riconvenzionali di revisione, garantendo una tutela completa dei loro interessi.
L'onere della prova riveste un ruolo cruciale in questo contesto. Chi richiede la revisione deve dimostrare l'esistenza di errori oggettivamente verificabili al momento della formazione delle tabelle e provare che questi errori hanno alterato il rapporto originario tra i valori delle diverse unità immobiliari. Non sono sufficienti semplici mutamenti nei criteri di stima o rivalutazioni disomogenee delle unità immobiliari avvenute nel tempo. La prova deve essere concreta e riferirsi a elementi oggettivi.
La revisione delle tabelle può avvenire attraverso diverse modalità: può essere frutto di un accordo unanime tra tutti i condomini, può essere deliberata dall'assemblea con una maggioranza qualificata, oppure può essere disposta dal giudice ai sensi dell'articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile. In tutti questi casi, la valutazione deve tenere conto di elementi oggettivi quali la superficie degli immobili, l'altezza dei piani, la luminosità, l'esposizione e le pertinenze.
Un aspetto particolarmente rilevante riguarda gli effetti della revisione. È importante sottolineare che la modifica delle tabelle non comporta la nullità delle delibere precedentemente adottate né invalida le tabelle originarie. Gli effetti della revisione si producono solo per il futuro, adeguando i valori millesimali alla reale situazione dell'edificio. Questo principio garantisce la stabilità dei rapporti giuridici pregressi e evita contenziosi su spese già ripartite e versate.
Non esistono limiti temporali per richiedere la revisione delle tabelle millesimali, purché sussistano i presupposti oggettivi previsti dalla legge. Questa assenza di termini di decadenza riflette la natura dell'istituto, che mira a garantire una corretta proporzione tra i valori degli immobili e le quote di partecipazione alle spese condominiali.
In conclusione, il sistema dei rimedi contro gli errori nelle tabelle millesimali è stato costruito dalla giurisprudenza in modo da bilanciare due esigenze fondamentali: da un lato, garantire la stabilità e la certezza dei rapporti condominiali, dall'altro, permettere la correzione di errori oggettivi o l'adeguamento dei valori a modifiche significative dell'edificio. Questo equilibrio è essenziale per il corretto funzionamento della vita condominiale e per la tutela degli interessi di tutti i partecipanti al condominio.
In senso conforme anche la sentenza del Tribunale di Roma (16143/2022) in cui il Tribunale da un lato accoglie la domanda di parte attrice che chiedeva la revisione delle tabelle millesimale in quanto approvate più di 50 anni prima e divenute non corrette a seguito dei mutamenti avvenuti in Condominio nel corso del tempo, ma dall’altra respinge la domanda di ripetizione delle spese pagate in base alle menzionate tabelle “errate”, ritenendo che le delibere di ripartizione delle spese sulla base delle tabelle vigenti conservino efficacia fino al passaggio in giudicato della sentenza di revisione.
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