Niente agevolazione prima casa se l’immobile è di lusso
L'agevolazione prima casa rappresenta un importante beneficio fiscale che consente di accedere a significative riduzioni delle imposte sull'acquisto dell'abitazione principale. Tuttavia, questo vantaggio non è applicabile quando si tratta di immobili considerati "di lusso", una classificazione che viene determinata principalmente sulla base della superficie utile complessiva dell'abitazione.
La Corte di Cassazione, attraverso una serie di pronunce significative, ha consolidato un orientamento chiaro in merito ai criteri di calcolo della superficie utile. In particolare, con la sentenza n. 19186 del 17 luglio 2019, i giudici di legittimità hanno stabilito che per determinare se un'abitazione sia di lusso occorre considerare la mera utilizzabilità degli ambienti, prescindendo dalla loro effettiva abitabilità.
Questo principio è stato ulteriormente rafforzato dalla sentenza n. 29643 del 14 novembre 2019, che ha chiarito come il concetto di superficie "utile" non possa essere limitato alla sola superficie abitabile.
Nel calcolo della soglia limite di 240 metri quadrati, devono essere inclusi i muri perimetrali e divisori, mentre sono esplicitamente esclusi balconi, terrazze, cantine, soffitte e posto auto, purché questi ultimi locali non abbiano un accesso interno all'appartamento. La recente ordinanza n. 35080 del 14 dicembre 2023 ha ulteriormente precisato che nel computo della superficie utile rientrano anche ambienti non direttamente abitabili come guardaroba, stireria, lavanderia, ripostigli, corridoi e disimpegni.
Nel caso specifico esaminato dalla Suprema Corte, l'Agenzia delle Entrate aveva correttamente revocato il beneficio dell'IVA agevolata al 4% inizialmente concesso all'acquirente, poiché l'immobile superava la soglia dei 240 metri quadrati complessivi.
La controversia si era concentrata in particolare sul piano interrato che, secondo i ricorrenti, avrebbe dovuto essere accatastato come unità autonoma. Tuttavia, dal momento che nel rogito risultava in un'unica planimetria con il resto dell'abitazione e era collegato attraverso una scala esterna di uso esclusivo all'interno dell'unica proprietà, la Corte ha confermato la decisione dell'Agenzia delle Entrate.
La sentenza n. 20553 del 24 luglio 2024 ha ulteriormente chiarito che vanno considerati nel calcolo anche i locali separati dal corpo di fabbrica principale, purché destinati a svolgere una funzione servente rispetto all'abitazione principale. Questo orientamento conferma l'approccio sostanziale adottato dalla giurisprudenza, che guarda alla concreta utilizzabilità degli spazi piuttosto che a mere suddivisioni formali.
La normativa sulle agevolazioni prima casa trova il suo fondamento nell'articolo 15 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi, che disciplina le detrazioni fiscali, mentre i criteri di calcolo della superficie convenzionale sono definiti dall'articolo 13 della Legge sull'equo canone. Questa complessa architettura normativa mira a garantire che le agevolazioni fiscali siano effettivamente destinate all'acquisto di prime case con caratteristiche non lussuose, in linea con la finalità sociale della norma.
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