Le sorti del pagamento in via anticipata dei canoni di locazione
Nell'ambito delle esecuzioni immobiliari, in cui Esperto Stimatore e Custode Giudiziario collaborano, quali ausiliari del Giudice dell'Esecuzione, alla verifica (anche) della presenza di vincoli di opponibilità alla procedura, non è infrequente trovarsi di fronte a terzi occupanti l'immobile sottoposto a pignoramento che esibiscono contratti di locazione.
Detti contratti “legittimerebbero” lo stato occupativo da parte di soggetti diversi dalla proprietà. Ebbene, la prima verifica che deve essere effettuata è quella relativa alla regolare registrazione del contratto. Verificata la presenza di detta formalità, ciò che deve essere ulteriormente valutato è la sua opponibilità o meno alla procedura esecutiva.
In particolare si parla di titolo opponibile alla procedura esecutiva quando la registrazione è avvenuta in data antecedente al pignoramento; di titolo non opponibile se la registrazione è avvenuta in data successiva.
Accertata la presenza di un titolo opponibile, compito del Custode Giudiziario è quello di informare l'occupante che nessuna somma dovrà più essere corrisposta al locatore (debitore esecutato) e che i canoni dovranno essere per contro versati in favore della procedura esecutiva.
Il riflesso del puntuale versamento è il diritto, da parte del conduttore, ad occupare l'unità sino alla scadenza del contratto – anche in caso di aggiudicazione - quello dell'omesso pagamento, è l'avvio del procedimento di sfratto per morosità (procedura diversa da quella di attuazione dell'ordine di liberazione).
Può però accade che il conduttore con titolo opponibile asserisca di aver già corrisposto i canoni - ed eventualmente gli oneri accessori - in via anticipata e che di detti pagamenti ne venga fornita prova (per esempio mediante esibizione di quietanze di versamento rilasciate dal debitore esecutato).
Ma cosa accade se i versamenti riguardano scadenze che avrebbero dovuto invece essere corrisposte in favore della procedura, e dunque incamerate dal custode/delegato alla vendita per la futura distribuzione in favore dei creditori (anche ipotecari) in sede di riparto?
Il rapporto tra locazione ed ipoteca è tradizionalmente argomento discusso in dottrina, ove si registrano opinioni contrastanti. La posizione della Suprema Corte di Cassazione è invece più chiara: con la sentenza 20 aprile 2016 n. 7776 è stato infatti affermato che “non tutti i diritti personali di godimento resistono dinanzi al prevalente diritto del creditore ipotecario, anzi, di regola vale il contrario (come è per il diritto del comodatario). Vi resiste la locazione, perché l’ordinamento consente che l’ipoteca si estenda ai frutti del bene, compresi i canoni di locazione (arg. ex art. 2811 cod. civ.), che quindi sono soggetti ad espropriazione ai sensi dell’art. 2808 cod. civ. Pertanto, il contratto di locazione sopravvenuto all’iscrizione d’ipoteca non pregiudica il creditore ipotecario poiché non priva il bene del valore d’uso e ne consente la vendita come bene produttivo di reddito; tanto ciò è vero che quando invece questo non sia possibile -come nell’ipotesi prevista dall’art. 2643 n. 9 e dagli ultimi due comma dell’art. 2812 cod. civ. (cessioni e liberazioni di pigioni e di fitti non scaduti)- è lo stesso legislatore a prevedere che il diritto del conduttore, che superi determinati limiti temporali, debba essere trascritto e che l’iscrizione ipotecaria prevalga sul diritto del conduttore non trascritto o trascritto successivamente”.
Venendo ai canoni di locazione, è evidente che il pagamento anticipato degli stessi (i quali ai sensi dell’art. 820, comma terzo, c.c. costituiscono frutti civili per eccellenza) oltre a rendere meno appetibile il bene sul mercato, sottrae il loro pagamento alla procedura esecutiva (art. 2912 c.c.), nonché all’aggiudicatario il quale, divenuto proprietario, non potrà fruire del corrispettivo del canone non potendo richiedere al conduttore un secondo adempimento.
Finché dunque la vicenda riguarda locatore e conduttore, nulla quaestio. Sta però il fatto che, ai sensi dell'art. 821 c.c., i frutti civili maturano de die in diem e pertanto, in caso di trapasso della proprietà (alienazione volontaria; vendita forzata) o di perdita del potere di amministrazione dell'immobile (pignoramento) i canoni per il periodo di godimento successivo sono rispettivamente di competenza dell'acquirente (art. 1602 c.c.) e della massa creditoria (art. 2912 c.c.).
Non si è dunque lontani dal vero nel segnalare l'anticipazione dei canoni futuri come l'ennesimo esempio di utilizzo fraudolento della locazione nel tentativo di svilire l'immobile e protrarne indefinitamente la perdita per il tramite della vendita forzata.
È per questo che il codice civile vi dedica quattro norme (artt. 1605, 2812, 2918, 2924 c.c.), di cui le ultime tre regolano l'opponibilità rispettivamente al creditore ipotecario, al chirografario pignorante e all'aggiudicatario dei patti di cessione del credito o di liberazione anticipata, disposizioni tutte che genericamente parlano di “liberazione” così ricomprendendo tutte le ipotesi di estinzione del debito relativo ai canoni per effetto di atto volontario del conduttore.
Venendo alla regolazione del regime di opponibilità, il tessuto normativo di riferimento è in seguente:
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i pagamenti anticipati che coprono un periodo non eccedente i tre anni sono opponibili, ma nei limiti di un anno dal giorno del pignoramento, se hanno data certa anteriore al pignoramento;
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i pagamenti anticipati che coprono un periodo eccedente il triennio sono opponibili alla procedura se sono trascritti prima della trascrizione del pignoramento o dell’ipoteca, mentre se non sono trascritti saranno opponibili, nei limiti di un anno, solo se hanno data certa anteriore al pignoramento. Lo stesso vale per i pagamenti di durata non eccedente i tre anni che hanno data certa successiva all’ipoteca ma precedente al pignoramento.
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infine, i pagamenti trascritti dopo l’iscrizione ipotecaria sono opponibili nei limiti di un anno.
Con riferimento alla trascrizione del pagamento, non è sufficiente che di esso si faccia riferimento all’interno del contratto di locazione, occorrendo la trascrizione di un autonomo atto (che per essere trascritto dovrà necessariamente rivestire la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata); ciò in ossequio all’ormai consolidato orientamento della giurisprudenza, secondo il quale "per stabilire se e in quali limiti un determinato atto trascritto sia opponibile ai terzi deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni riportate nella nota stessa consentire di individuare, senza possibilità di equivoci e di incertezze, gli estremi essenziali del negozio ed i beni ai quali esso si riferisce, senza necessità di esaminare anche il contenuto del titolo, che insieme con la nota, viene depositato presso la conservatoria dei registri immobiliari” (Cass. Sez. III, 31 agosto 2009, n.188892).
Sul piano pratico, se il patto non è opponibile all'avente causa del locatore, neppure al pagamento potrà essere riconosciuta efficacia liberatoria. Il conduttore sarà quindi tenuto ad adempiere di nuovo a mani della procedura esecutiva e poi dell'aggiudicatario, salva ripetizione dell'indebito nei confronti del locatore accipiens.
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