Nullità delibera condominiale modifica i criteri di riparto spese
Il Tribunale di Genova, con sentenza del 2 novembre 2024, ha affrontato un'importante questione in materia di delibere condominiali, ribadendo il principio secondo cui le modifiche ai criteri di ripartizione delle spese richiedono l'unanimità dei condomini.
Il caso riguardava l'impugnazione di una delibera assembleare del 28 maggio 2022 con cui il condominio, a maggioranza, aveva deciso di esonerare una società proprietaria di unità immobiliari dalle spese di manutenzione ordinaria del giardino condominiale.
La delibera era stata assunta con il voto contrario di 18 condomini (rappresentanti 210,97 millesimi su 1.000) e prevedeva che, finché la proprietà della società sarebbe stata destinata ad attività commerciali, questa sarebbe stata esonerata dalle spese di manutenzione ordinaria del giardino condominiale.
Il Tribunale ha accolto l'impugnazione, dichiarando la nullità della delibera per violazione delle norme sul condominio e del regolamento condominiale contrattuale. In particolare, la sentenza ha evidenziato due aspetti fondamentali:
- Il regolamento condominiale contrattuale prevedeva espressamente che le sue disposizioni potessero essere modificate solo con il consenso unanime di tutti i condomini (art. 7) e che nessun condomino potesse sottrarsi all'obbligo di concorrere alle spese di manutenzione e gestione (art. 16);
- La giurisprudenza consolidata della Suprema Corte (richiamando le sentenze 4806/2005 e 3983/2021) stabilisce che sono nulle le delibere che, a maggioranza, modificano i criteri generali di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione.
Il Tribunale ha sottolineato come la decisione assembleare non si fosse limitata a rinviare la questione a una successiva adunanza, ma avesse posto in essere una manifestazione di volontà concreta ed attuale, introducendo un nuovo criterio di riparto spese immediatamente efficace, in aperto contrasto con le disposizioni del regolamento condominiale.
La natura contrattuale del regolamento, esplicitamente affermata all'art.1 dello stesso, comportava che qualsiasi modifica ai criteri di ripartizione delle spese richiedesse necessariamente l'unanimità dei consensi, non potendo essere derogata a maggioranza.
Il Tribunale ha inoltre condannato il condominio convenuto al pagamento delle spese di lite, liquidate in € 548,00 per esborsi ed € 5.261,00 per compensi, oltre rimborso spese forfettarie, IVA e CPA come per legge. È stata inoltre disposta la condanna al versamento all'entrata del bilancio dello Stato del contributo unificato per non aver partecipato al procedimento di mediazione obbligatoria senza giustificato motivo.
La sentenza ribadisce quindi un principio fondamentale in materia condominiale: le modifiche ai criteri di ripartizione delle spese, in quanto incidenti sui diritti individuali dei condomini, richiedono sempre l'unanimità dei consensi, non potendo essere deliberate a maggioranza nemmeno quando appaiano più eque o razionali della ripartizione previgente.
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