Nullità delibera condominiale per omessa istituzione fondo ex 1135 cc
Il Tribunale di Bergamo, con la sentenza n. 1348 del 22 giugno 2023, ha fornito importanti chiarimenti in materia di fondo speciale condominiale, affrontando in modo approfondito le questioni relative alla sua obbligatorietà e alle conseguenze della sua mancata costituzione. La pronuncia si inserisce nel solco di un orientamento giurisprudenziale che attribuisce particolare rilevanza a questo strumento di gestione condominiale, considerandolo un elemento essenziale per la validità delle delibere assembleari.
Nel caso specifico, il Tribunale è stato chiamato a pronunciarsi sulla validità di due delibere assembleari, rispettivamente del 14 aprile 2021 e del 14 luglio 2021, entrambe impugnate per la mancata costituzione del fondo speciale. Le delibere riguardavano l'approvazione di spese per indagini preliminari e per la stesura di una diagnosi di fattibilità relative a interventi di manutenzione straordinaria.
La decisione del Tribunale ha stabilito la nullità di entrambe le delibere, evidenziando come la costituzione del fondo speciale non rappresenti una mera formalità, ma costituisca un requisito sostanziale la cui omissione determina l'invalidità della delibera assembleare. Questo principio è stato applicato non solo alle spese per i lavori veri e propri, ma anche alle attività preliminari, come le indagini e le diagnosi di fattibilità.
Un aspetto particolarmente significativo della pronuncia riguarda proprio l'estensione dell'obbligo di costituzione del fondo speciale alle attività preliminari. Il Tribunale ha infatti chiarito che, anche quando si tratta di spese propedeutiche ai lavori di manutenzione straordinaria, è necessario costituire preventivamente il fondo speciale. Questa interpretazione estensiva mira a garantire una tutela completa sia dei condomini che dei creditori del condominio fin dalle fasi iniziali di qualsiasi intervento straordinario.
La sentenza ha inoltre evidenziato come il fondo speciale assolva a una duplice funzione di garanzia. Da un lato, tutela i creditori del condominio, assicurando la presenza effettiva delle risorse necessarie per il pagamento delle prestazioni. Dall'altro, protegge i condomini virtuosi, evitando che debbano sopperire alle eventuali morosità degli altri partecipanti al condominio.
Il Tribunale ha anche precisato che non è sufficiente una mera previsione formale del fondo, ma è necessaria una sua effettiva costituzione sia materiale che contabile. Questo significa che il condominio deve concretamente accantonare le somme necessarie per l'esecuzione dei lavori, non potendo limitarsi a una semplice indicazione sulla carta.
Particolare attenzione è stata dedicata anche agli elementi essenziali che devono caratterizzare le delibere assembleari. Nel caso della prima delibera del 14 aprile 2021, il Tribunale ha rilevato criticità relative all'indeterminatezza dell'incarico (definito genericamente come "sbrigo delle indagini preliminari") e alla mancata specificazione del soggetto incaricato. Questi elementi sono stati considerati ulteriori motivi di nullità, evidenziando come la chiarezza e la determinatezza delle delibere siano requisiti imprescindibili.
La pronuncia del Tribunale di Bergamo si allinea con quanto già stabilito dallo stesso Tribunale nella precedente sentenza n. 1056 del 25 luglio 2020, che aveva affrontato altri aspetti della gestione dei fondi condominiali. In particolare, era stato stabilito che la costituzione di fondi speciali che modificano la ripartizione delle spese rispetto ai criteri legali richiede l'unanimità dei condomini, e che una delibera che costituisce un "fondo morosità" a maggioranza è nulla.
Le conseguenze pratiche di questa pronuncia sono significative per la gestione condominiale. Gli amministratori dovranno prestare particolare attenzione alla pianificazione finanziaria, assicurando la preventiva costituzione del fondo speciale prima di procedere con qualsiasi delibera che approvi interventi di manutenzione straordinaria o attività preliminari. Sarà inoltre necessario documentare in modo chiaro e preciso sia la costituzione del fondo che la sua consistenza, attraverso una corretta tenuta della contabilità condominiale.
La nullità delle delibere per mancata costituzione del fondo speciale, come stabilito dal Tribunale, presenta caratteristiche particolari: può essere rilevata in qualsiasi momento, non è sanabile e può essere fatta valere da qualsiasi condomino. Questo regime di invalidità particolarmente rigoroso sottolinea l'importanza che il legislatore e la giurisprudenza attribuiscono alla corretta gestione finanziaria del condominio.
In conclusione, la sentenza del Tribunale di Bergamo rappresenta un importante punto di riferimento per la corretta gestione dei fondi speciali condominiali. L'interpretazione rigorosa fornita dal Tribunale mira a garantire una gestione condominiale trasparente e sicura, tutelando sia gli interessi dei condomini che quelli dei creditori del condominio. Gli amministratori dovranno quindi prestare particolare attenzione a questi aspetti, assicurando non solo la formale costituzione del fondo speciale, ma anche la sua effettiva operatività e la chiara determinazione di tutti gli elementi essenziali nelle delibere assembleari.
Articolo del:
