Realizzazione di innovazione in condominio: occorre unanimità
Se nel corso di un’assemblea condominiale si discute della realizzazione di un’opera che non costituisca un mero uso più intenso della cosa comune, ma una vera e propria innovazione (ovvero una modifica/mutazione del bene o servizio originario) è necessaria, affinché la delibera sia valida, l’unanimità dei condomini e non la sola maggioranza.
Così si è espressa Corte d'Appello di Bari con la recentissima sentenza n. 2042 del 30 novembre 2021, resa in conformità con precedenti ormai ampiamente consolidati della Suprema Corte di Cassazione.
Il caso oggetto di controversia riguardava in particolare l’impugnazione di una delibera assunta a maggioranza ed avente ad oggetto la posa, nell’androne del condominio composto da sette unità, di un vano tecnico in cui poter allocare sei impianti di autoclave ed altrettanti serbatoi al servizio di altrettante unità immobiliari.
La Corte d’Appello, nel rendere la decisione, ha ritenuto che il progetto costituisse una vera e propria innovazione, poiché di fatto riduceva di un terzo la superficie dei locali e mutava dunque la destinazione di una parte consistente dell’androne (che, per contro, ha la funzione di garantire un comodo accesso alle singole unità in caso, per esempio, di trasporto di mobilio o altri oggetti ingombranti, o in occasione di avvenimenti quali matrimoni, funerali ecc.).
E, infatti, il vano tecnico previsto andava ad incidere considerevolmente sulla larghezza del locale, restringendola considerevolmente ed alterando nella materia e nella forma il vano riducendolo a poco più di un corridoio.
Dall’analisi della sopra citata pronuncia si ricava che, in tema di Condominio, vadano sempre contemperati il rispetto del principio generale di cui all’art. 1102 c.c. e delle regole dettate in materia di innovazioni dall’art. 1120 c.c.. Ne consegue dunque che il Giudice, nell’assumere le decisioni, ha l’obbligo di condurre, nel caso in cui parti del bene comune siano di fatto destinate ad uso e comodità esclusiva di singoli condomini, un’indagine diretta all’accertamento della duplice condizione che il bene, nelle parti residue, sia sufficiente a soddisfare anche le potenziali, analoghe esigenze dei rimanenti partecipanti alla comunione e che lo stesso, ove tutte le predette esigenze risultino soddisfatte, non perderebbe la sua normale ed originaria destinazione per il cui mutamento è necessaria l’unanimità dei consensi dei partecipanti.
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