Il diritto di prelazione dello I.A.C.P. sulla vendita degli alloggi

Mi viene chiesto parere in merito alla possibilità di vendere un alloggio di edilizia residenziale pubblica decorsi 10 anni dall’acquisto a seguito dell’estinzione del diritto di prelazione da parte dello I.A.C.P.
In punto di fatto occorre chiarire che l’Istituto Autonomo Case Popolari territorialmente competente, ovvero l'ente gestore degli alloggi di edilizia residenziale pubblica di proprietà dello Stato, circa vent'anni addietro assegnava alla madre del richiedente parere un alloggio di edilizia residenziale pubblica.
Con atto notarile, regolarmente registrato, l'Amministrazione finanziaria dello Stato, Agenzia del demanio, trasferiva, ai sensi della legge 24.12.1993 n. 560, la proprietà del suddetto alloggio all’assegnataria a seguito dell’esercizio del diritto di riscatto.
In conformità a quanto previsto dalla normativa vigente al momento della stipula di tale atto, ovvero la legge 560 del 1993, il suddetto atto pubblico prevedeva espressamente all'articolo 8 che: “per un periodo di tempo di dieci anni dalla data di registrazione del presente atto, e comunque finché non sarà pagato l’intero prezzo, l’alloggio non potrà essere alienato neppure parzialmente dalla parte acquirente a nessun titolo né potrà essere modificata la destinazione d’uso. Decorso il termine di cui al 1° comma del presente articolo, qualora il proprietario intenda vendere l’alloggio deve dare comunicazione all’Azienda, che potrà esercitare il diritto di prelazione. Ai fini di cui sopra si applica l’art. 1, comma 20, della legge 24.12.1993 n. 560 da intendersi qui integralmente riportato…”.
Orbene, trascorso il termine previsto dal citato art. 8 e a seguito del pagamento dell’intero prezzo da parte della madre, il richiedente parere, ereditava l’alloggio dalla stessa medio tempore deceduta.
Il richiedente parere presentata all’Istituto Autonomo Case Popolari apposita istanza con la quale manifestava la propria volontà di vendere l'alloggio predetto e chiedeva allo stesso Ente se intendeva esercitare il diritto di prelazione relativo a tale alloggio.
L’Istituto Autonomo Case Popolari territorialmente competente manifestava la propria volontà di non esercitare il diritto di prelazione all’acquisto dell’alloggio e rappresentando, altresì, all’attuale proprietario che, ove lo stesso avesse voluto estinguere tale diritto di prelazione, avrebbe dovuto versare un importo pari al 10% del valore calcolato sulla rendita catastale rivalutata e moltiplicata per cento.
Sul punto va evidenziato che la legge 24.12.1993 n. 560 avente ad oggetto le “Norme in materia di alienazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica” all’art. 1, comma 20, prevede che: “Gli alloggi e le unità immobiliari acquistati ai  sensi  della presente legge non possono essere alienati, anche  parzialmente,  ne' può essere modificata la destinazione d'uso, per un periodo di dieci anni dalla data di registrazione del contratto di acquisto e comunque fino a quando non sia  pagato  interamente  il  prezzo.  In caso di vendita gli IACP e i loro consorzi, comunque   denominati e disciplinati con legge regionale, hanno diritto di prelazione”.  
Pertanto ai sensi della citata norma il proprietario di un alloggio di edilizia residenziale pubblica che volesse venderlo dovrebbe manifestare all'Istituto la propria volontà di vendere l'alloggio ed attendere il decorso del termine di 60 giorni concessi dalla legge all’Ente per l’esercizio del diritto di prelazione all’acquisto dell’alloggio al prezzo di mercato.
Infatti, il diritto di prelazione previsto dall’art. 1, comma 20, della legge 24.12.1993 n. 560 è diverso da quello richiamato dal successivo comma 25, secondo cui: “Il diritto di prelazione di cui al nono comma dell'articolo 28 della legge 8 agosto 1977, n. 513,  e  successive  modificazioni,  si estingue qualora l'acquirente dell'alloggio  ceduto  in  applicazione del medesimo articolo 28 versi all'ente cedente un importo pari al 10 per cento del valore calcolato sulla base degli estimi catastali”.
La citata legge 8.8.1977 n. 513 al citato art. 28, comma 9°, prevede che: “l'assegnatario può alienare l'alloggio qualora ricorrano le condizioni di cui al precedente quinto comma. In tal caso deve darne comunicazione al competente istituto autonomo per le case popolari, il quale potrà esercitare, entro 60 giorni dal ricevimento della comunicazione, il diritto di prelazione all'acquisto per un prezzo pari a quello di cessione rivalutato sulla base della variazione accertata dall'ISTAT dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati”.
L’art. 1, comma 25 della legge 560/1993 attribuisce all’assegnatario il diritto potestativo di escludere la prelazione a favore dell’Ente edilizio versando a somma di denaro pari al 10% del valore catastale dell’alloggio.
Pertanto per gli alloggi acquistai ai sensi della legge 8.8.1977 n. 513 attualmente il proprietario di un alloggio di edilizia residenziale pubblica che volesse venderlo avrebbe due soluzioni:
a.    manifestare all'Istituto la propria volontà di vendere l'alloggio ed attendere il decorso del termine di 60 giorni concessi dalla legge all’Ente per l’esercizio del diritto di prelazione relativo a tale alloggio al prezzo di mercato;
b.    corrispondere all’ente il valore del 10% del valore catastale dell’alloggio a titolo di estinzione del diritto di prelazione potendo successivamente alienare liberamente l’immobile, senza correre il rischio che l’ente lo acquisti ad un prezzo imposto.
Sul punto la giurisprudenza in materia di diritto di prelazione previsto dall’art. 28 della l. 513/1977  ha precisato che: “in materia di alienazione di immobili di edilizia residenziale pubblica poiché il diritto di prelazione  a favore dell’Ente assegnante di cui all’art.28 della L. 513/1977 permane fino alla prima cessione inter vivos  a titolo particolare gli eredi dell’assegnatario subentrano nella soggezione alla prelazione cui era tenuto il de cuius, e se l’Ente non esercita il proprio diritto, il bene diviene libero, come nell’ipotesi in cui il privato si avvalga della facoltà di liberare l’immobile, pagando la somma di cui all’art. 1, comma 25, della legge 560/1993”  Tribunale Civile di Ferrara sentenza del 27.3.2006.
La legge 24.12.1993 n. 560, quindi, da un lato ha previsto un ordinario diritto di prelazione al prezzo di mercato a favore dell’Ente per gli alloggi acquistati in virtù della legge 560/1993, dall’altro non ha eliminato il diritto di prelazione a favore dello I.A.C.P. previsto dall’art. 28, comma 9°, della legge 513/1977, per gli alloggi acquistati ai sensi della citata normativa  ma ha previsto a favore del proprietario che voglia porre in vendita l’immobile sul libero mercato immobiliare, un meccanismo idoneo a limitare il diritto di prelazione a favore dell’Ente.
Appare, quindi, evidente che i due tipi di prelazione previsti dall’art. 1 ai commi 20 e 25 della legge 560/1993 si applicano in relazione alla normativa in base alla quale gli assegnatari hanno operato il riscatto dell’alloggio provvedendo all’acquisto dello stesso.
Il proprietario che ha acquistato l’alloggio ai sensi della legge 8.8.1977 n. 513 rimane assoggettato al diritto di prelazione previsto a favore dell’Ente fino alla prima cessione  potendo estinguere il diritto di prelazione versando la somma prevista pari all’importo pari al 10% del valore calcolato sulla rendita catastale rivalutata e moltiplicata per cento, mentre il proprietario che ha acquistato l’alloggio ai sensi della legge 24.12.1993 n. 560 rimane assoggettato al diritto di prelazione previsto a favore dell’Ente fino alla prima cessione  ma l’Ente per l’acquisto deve corrispondere il valore di mercato.
Orbene tracciato il quadro normativo di riferimento appare evidente che nel caso in esame il proprietario ha seguito l’ordinaria procedura manifestando all’Ente la volontà di allineare l’alloggio e richiedendo, come detto, allo stesso l’intenzione di esercitare il diritto di prelazione sull’acquisto dell’alloggio al prezzo di mercato, laddove lo stesso era stato acquistato ai sensi della legge 24.12.1993 n. 560.
L’istituto Autonomo Case Popolari territorialmente competente non rilevando correttamente la normativa ai sensi della quale l’immobile era stato alienato esprimeva la volontà di non esercitare il diritto di prelazione all’acquisto e richiedeva del tutto illegittimamente il versamento dell’importo “pari al 10% del valore calcolato sulla rendita catastale rivalutata e moltiplicata per cento” previsto, tra l’altro,  da una norma non applicabile al caso in esame.
Pertanto, a seguito della dichiarazione dell’Ente di non voler esercitare il diritto di prelazione all’acquisto dell’alloggio il proprietario è libero di alienare a terzi l’alloggio ponendolo in vendita al prezzo di mercato.
Sul punto il Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana con il Parere N.  266/08 l a seguito dell’Adunanza a Sezioni Riunite del 21.4.2008 nel pronunciarsi in merito ad un caso inerente l’impugnativa dell’atto con cui l’Ente manifestava la propria volontà di esercitare il diritto di prelazione all’acquisto per un prezzo pari a quello di cessione a suo tempo versato, rivalutato secondo l’indice ISTAT precisava che: “E’ circostanza incontestata che la ricorrente abbia acquistato l’alloggio ai sensi della l. n. 560/93. Orbene ai sensi dell’art. 1, comma 20, della detta l. 560/93, data la prelazione dell’Ente assegnatario nei confronti della vendita degli alloggi ceduti ai sensi della medesima legge, non è contemplata alcuna possibilità per il venditore di eludere tale prelazione, essendo prevista la facoltà di estinguere il diritto di prelazione solo per l’acquirente dell’alloggio ceduto in applicazione  dell’art. 28 della l. 513/77 (e non dunque per la prelazione da esercitarsi sugli immobili ceduti ai sensi della stessa legge 560/93), come si evince chiaramente dal richiamo del successivo comma 25.  La norma a cui occorre fare riferimento torna, dunque, ad essere il menzionato comma 20, il quale, dopo aver precisato che gli alloggi e le unità immobiliari acquistati ai sensi della  legge (560/93) non possono essere alienati per un periodo di dieci anni dalla data di registrazione del contratto di acquisto e, comunque, fino a quando non sia stato pagato interamente il prezzo, si limita a statuire che in caso di vendita gli IACP  e i loro consorzi hanno diritto di prelazione, e quindi il diritto ad essere preferiti rispetto al terzo acquirente nell’acquisto stesso (ove appunto l’acquirente dell’alloggio di edilizia residenziale pubblica ai sensi della stessa l. 560/93 si determinasse, trascorso il periodo di dieci anni dall’acquisto, a rivenderlo). Null’altro viene specificato dalla suddetta norma, cosicché il diritto di prelazione di cui alla generica disciplina del comma 20 trova normazione differente rispetto a quello disciplinato dall’art. 28, comma 9, l. 513/77. Quest’ultima norma non solo ha riconosciuto allo IACP il diritto di prelazione all’acquisto, ma viene consentito allo IACP di esercitare tale diritto mediante versamento di un prezzo pari a quello di cessione rivalutato sulla base della variazione accertata dall’ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Ed è proprio questa diversità tra il diritto di prelazione puro e semplice descritto dal comma 20 dell’art. 1 della l. 560/93 ed il diritto di prelazione riconosciuto agli IACP ai sensi invece dall’art. 28, comma 9, della l. 513/77, ad un prezzo prestabilito ed all’evidenza volutamente più basso rispetto al valore di mercato dell’alloggio, a giustificare – appare chiaro – l’applicazione dell’istituto dell’estinzione della prelazione, limitato per espressa dizione del legislatore al solo diritto di prelazione di cui all’art. 28, comma 9, della l. 513/77. In altri termini, e conclusivamente, il legislatore, nel disciplinare la vendita degli alloggi acquistati alle condizioni stabilite dalla medesima legge 560/93, al comma 20 dell’art. 1, si è limitato a riconoscere in capo agli IACP un puro e semplice diritto di prelazione, da esercitarsi però al prezzo di mercato stabilito dall’alienante”.
Da quanto detto il sottoscritto Avv. esprime un favorevole parere in merito alla possibilità di vendere un alloggio di edilizia residenziale pubblica decorso 10 anni dall’acquisto a seguito del mancato esercizio diritto di prelazione da parte dello I.A.C.P. territorialmente competente.