Trasformazione di un B&B in affittacamere
Parere in merito alla trasformazione di un B&B in affittacamere nel Comune di Anancapri in assenza del certificato di agibilità
In merito della richiesta di parere, occorre analizzare la normativa inerente l’esercizio del’attività di affittacamere per valutare se è possibile ottenere dal Comune di Anacapri un valido titolo autorizzatorio all’esercizio della detta attività. La legge Regionale della Campania 24.11.2001 n. 17 avente ad oggetto la "Disciplina delle Strutture Ricettive Extralberghiere" al Capitolo III "Norme Comuni" all’art.9 recante "adempimenti amministrativi" prevede espressamente che: "l’autorizzazione amministrativa all’esercizio delle strutture ricettive extralberghiere di cui alla presente Legge é concessa dal Comune, previa istruttoria nella quale viene acquisita la seguente documentazione:... a) domanda prodotta dall’interessato, contenente le generalità complete del richiedente, la denominazione dell’esercizio e la sua ubicazione; b) planimetria dell’immobile con l’indicazione dell’uso a cui sono destinati i locali, firmata da un tecnico iscritto all’albo; c) relazione tecnico descrittiva a cura del tecnico che ha firmato la planimetria nella quale si certifichi la conformità dell’immobile alla normativa urbanistica; d) certificato di iscrizione del titolare o del gestore o del preposto al registro delle imprese turistiche previsto dalla normativa vigente, di data non anteriore a tre mesi rispetto a quella indicata nella domanda; in caso di società, certificato di iscrizione del legale rappresentante o di un preposto appositamente delegato, limitatamente agli affittacamere, alle case per vacanza in forma imprenditoriale, alle case per ferie, agli ostelli per la gioventù, alle attività ricettive in case rurali; e) atti comprovanti la disponibilità dei locali; f) perizia giurata di un tecnico abilitato che certifichi la conformità alla normativa antincendio prevista per gli esercizi ricettivi con meno di venticinque posti letto; g) ove necessario ai sensi delle vigenti disposizioni, certificato di prevenzione incendi; h) regolamento interno della struttura, da esporre all’ingresso dell’immobile ed in ogni camera, limitatamente agli ostelli per la gioventù, alle case per ferie ed alle case religiose di ospitalità; i) per i rifugi di montagna, la relazione tecnica dovrà essere integrata da un prospetto esterno che fornisca indicazioni sull’altitudine della località, tipo di costruzione e vie di accesso ed inoltre dichiarazione del custode della conoscenza dei luoghi ed in particolare delle vie di accesso al rifugio, ai rifugi limitrofi ed ai posti di soccorso più vicini e della conoscenza delle cognizioni necessarie per effettuare un intervento di primo soccorso".
Inoltre il medesimo art. 9 al comma 3 prevede che: "3. Il Comune provvede, entro sessanta giorni dalla data di ricezione della domanda, al rilascio dell’autorizzazione per le attività ricettive di cui alla presente Legge, dopo aver accertato che: a) sussistano i requisiti soggettivi, previsti dalla normativa vigente, relativi al titolare e agli eventuali rappresentanti; b) sussistano i requisiti igienico-sanitari e di sicurezza nonché quelli relativi all’abbattimento delle barriere architettoniche, previsti dalle norme vigenti; c) sussistano le ricevute comprovanti il pagamento delle tasse previste dalle norme vigenti".
Le "Linee guida per l’esercizio dell’attività di affittacamere" all’art. 5 avente ad oggetto "rilascio dell’autorizzazione" prevede che "Il Comune nel quale si vuole intraprendere l’esercizio dell’attività di Affittacamere, provvede al rilascio dell’autorizzazione amministrativa, dopo aver accertato che: 1) Sussistano i requisiti soggettivi, previsti dalla normativa vigente, relativi al titolare e agli eventuali rappresentanti. Si fa riferimento ai requisiti previsti dal Trattato Unico di pubblica sicurezza e dalla Normativa Antimafia (Allegati 2 e 3). 2) Sussistano i requisiti igienico sanitari e di sicurezza , nonché quelli relativi all’abbattimento delle barriere architettoniche, previsti dalle norme vigenti. 3) Sussistano le ricevute comprovanti il pagamento delle tasse previste dalle norme vigenti. ...".
In particolare le line guida chiariscono che "le norme igienico sanitarie e di sicurezza sono rilevabili dai regolamenti edilizi dei comuni nei quali si vuole intraprendere l’attività. Per le norme igienico-sanitarie occorre verificare, particolarmente, le altezze minime dei vari ambienti e i rapporti tra pareti finestrate e superfici dei locali. Inoltre, in linea generale se si tratta di edifici preesistenti è opportuno che il tecnico verifichi la presenza del certificato di agibilità e dei certificati previsti dalla Legge 46 /90 (impianti elettrici). Per qualsiasi trasformazione occorrerà produrre nuovamente tutte le certificazioni. Allegato E, "Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia", Stralcio delle norme di interesse".
Nello specifico occorre evidenziare che le Linee guida per l’esercizio dell’attività di affittacamere richiedono tra gli altri il certificato di agibilità di cui all’art. 24 del D.P.R. 6.6.2001 n° 380 recante il "Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia".
Il citato art. 24 avente ad oggetto il certificato di "certificato di agiblità" come integrato dall’art. 30, comma 1, lett. g), D.L. 21 giugno 2013, n. 69, convertito, con modificazioni, dalla L. 9 agosto 2013, n. 98, prevede che: "1. Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente. 2. Il certificato di agibilità viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale con riferimento ai seguenti interventi: a) nuove costruzioni; b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali; c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1.... 4. Alla domanda per il rilascio del certificato di agibilità deve essere allegata copia della dichiarazione presentata per la iscrizione in catasto, redatta in conformità alle disposizioni dell'articolo 6 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, e successive modificazioni e integrazioni. 4-bis. Il certificato di agibilità può essere richiesto anche: a) per singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all'intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni; b) per singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all'edificio oggetto di agibilità parziale".
Orbene sintetizzando: la richiamata normativa prevede delle semplificazioni in tema di agibilità ed in particolare: la possibilità di poter ottenere l’agibilità parziale ai sensi del citato art. 24 e individuazione di un procedimento alternativo alla richiesta di agibilità ai sensi del successivo art. 25 del D.P.R. 380/2001.
Nello specifico in merito all’agibilità parziale il riportato art. 24 detta le condizioni necessarie affinchè possa essere richiesto il relativo certificato: per singole unità immobiliari purché: siano completate le opere strutturali, gli impianti, le parti comuni e le opere di urbanizzazione primarie ultimate o dichiarate funzionali rispetto all'edificio oggetto di agibilità parziale.
Dovendosi trattare di una unità funzionalmente e strutturalmente autonoma rispetto al resto della costruzione si ritiene che ai fini del rilascio dell’agibilità parziale, occorrerà verificare, limitatamente alla parte di edificio per la quale si richiede, la sussistenza di tutti i requisiti prescritti dalla legge attinenti alla sicurezza e alla salubrità della stessa.
La ratio dell'istituto è quella di consentire l'utilizzo di unità abitative autonomamente fruibili, anche in tempi diversi, per uno stesso fabbricato. Tale impostazione, inoltre, si coordina con quanto previsto dall’art. 26 del D.P.R. 380/2001 che prevede espressamente la possibilità di una revoca parziale del certificato, lasciando chiaramente intuire che la restante porzione rimarrà agibile.
Inoltre il citato art. 25, così come modificato, prevede un procedimento alternativo richiesta agibilità, prevedendo nello specifico che ove l’interessato non proponga domanda ai sensi del comma 1 del citato articolo potrà presentare una dichiarazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato, con la quale si attesta la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità.
La dichiarazione sarà corredata dalla medesima documentazione richiesta in via ordinaria (richiesta accatastamento, dichiarazione conformità impianti installati etc) ma a seguito della sua presentazione e della dichiarazione del direttore dei lavori o del professionista abilitato l’agibilità si dovrebbe intendere come immediatamente rilasciata senza la necessità di dover attendere il termine di 30 o 60 giorni per la formazione del relativo silenzio-assenso: in pratica la verifica dei requisiti di agibilità viene demandata agli eventuali e successivi controlli.
Occorre altresì evidenziare che o'art. 35, comma 20, L. 28.2.1985, n. 47 "norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-ediliria, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizia" prevede che "a seguito della concessione o autorizzazione in sanatoria viene altresì rilasciato il certificato di abitabilità o agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, qualora le opere sanate non contrastino con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica".
I dati normativi sopra richiamati ed il principio di ragionevolezza dell’azione amministrativa, nella valutazione e nel bilanciamento degli interessi pubblici e privati in campo, escludono l’utilizzo, per qualsivoglia destinazione, di un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico edilizia e, come tale, in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione quella disciplina è preordinata.
Tuttavia le sopra descritte indicazioni normative non sono seguite da univoca giurisprudenza, secondo una parte di essa, infatti, il rilascio del certificato di agibilità, lungi dall'essere subordinato all'accertamento dei soli requisiti igienico-sanitari, presuppone altresì la conformità urbanistica ed edilizia dell'opera. (Cfr. T.A.R. Sicilia Palermo, Sez 3a sentenza n. 2534 del 20.12.2013).
E’ stato anche chiarito che il requisito dell'agibilità riflette non solo la regolarità igienico sanitaria dell'edificio, ma anche alla sua conformità urbanistico-edilizia e paesaggistica (ex multis: Consiglio di Stato, Sez 5a, sentenza n. 2665del 16.5.2013, idem sentenza n. 2760 del 30.4.2009; TAR Sicilia Palermo, Sez 2a sentenza 24.5.2012, n. 1055).
Altra parte della giurisprudenza ritiene che il certificato di agibilità sia funzionale ad accertare che l’immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, e non anche nel rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche, aspetto questo che secondo alcuni sarebbe attestato dal solo titolo edilizio (T.A.R Puglia Bari, Sez 3a sentenza n. 33 del 14.1.2009, secondo cui anche una costruzione interamente abusiva può essere assolutamente agibile).
Orbene per quel che qui propriamente ci riguarda va specificato che la giurisprudenza, in relazione ad un’istanza avente ad oggetto il rilascio del certificato di agibilità parziale per l’esercizio di attività di affittacamere in un immobile interessato da un’istanza di condono non ancora definita ha chiarito espressamente che: "...in disparte la questione, assai dibattuta in giurisprudenza, relativa alla identificazione dell’assetto assiologico sul quale si fonda il certificato di agibilità...opina il Collegio nel senso che il certificato di agibilità provvisoria riflette l’ineludibile esigenza di evitare che le lungaggini procedimentali ridondino a danno dell’istante, non assumendo quindi efficacia ostativa al rilascio del titolo che abiliti alla concreta utilizzazione dell’immobile - quando, come nel caso di specie, esso risulti conforme alle norme tecniche su indicate - la semplice circostanza della mancata definizione del procedimento di condono edilizio, ben potendo l’Amministrazione introdurre una condizione, nel caso di specie risolutiva, che limiti l’efficacia di atti amministrativi (Consiglio di Stato, Sez 5a, sentenza n. 1702 del 24.1.2001)" T.A.R. Campania - Salerno Sez. 2a sentenza n. 1221 del 28.6.2011.
Inoltre il medesimo art. 9 al comma 3 prevede che: "3. Il Comune provvede, entro sessanta giorni dalla data di ricezione della domanda, al rilascio dell’autorizzazione per le attività ricettive di cui alla presente Legge, dopo aver accertato che: a) sussistano i requisiti soggettivi, previsti dalla normativa vigente, relativi al titolare e agli eventuali rappresentanti; b) sussistano i requisiti igienico-sanitari e di sicurezza nonché quelli relativi all’abbattimento delle barriere architettoniche, previsti dalle norme vigenti; c) sussistano le ricevute comprovanti il pagamento delle tasse previste dalle norme vigenti".
Le "Linee guida per l’esercizio dell’attività di affittacamere" all’art. 5 avente ad oggetto "rilascio dell’autorizzazione" prevede che "Il Comune nel quale si vuole intraprendere l’esercizio dell’attività di Affittacamere, provvede al rilascio dell’autorizzazione amministrativa, dopo aver accertato che: 1) Sussistano i requisiti soggettivi, previsti dalla normativa vigente, relativi al titolare e agli eventuali rappresentanti. Si fa riferimento ai requisiti previsti dal Trattato Unico di pubblica sicurezza e dalla Normativa Antimafia (Allegati 2 e 3). 2) Sussistano i requisiti igienico sanitari e di sicurezza , nonché quelli relativi all’abbattimento delle barriere architettoniche, previsti dalle norme vigenti. 3) Sussistano le ricevute comprovanti il pagamento delle tasse previste dalle norme vigenti. ...".
In particolare le line guida chiariscono che "le norme igienico sanitarie e di sicurezza sono rilevabili dai regolamenti edilizi dei comuni nei quali si vuole intraprendere l’attività. Per le norme igienico-sanitarie occorre verificare, particolarmente, le altezze minime dei vari ambienti e i rapporti tra pareti finestrate e superfici dei locali. Inoltre, in linea generale se si tratta di edifici preesistenti è opportuno che il tecnico verifichi la presenza del certificato di agibilità e dei certificati previsti dalla Legge 46 /90 (impianti elettrici). Per qualsiasi trasformazione occorrerà produrre nuovamente tutte le certificazioni. Allegato E, "Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia", Stralcio delle norme di interesse".
Nello specifico occorre evidenziare che le Linee guida per l’esercizio dell’attività di affittacamere richiedono tra gli altri il certificato di agibilità di cui all’art. 24 del D.P.R. 6.6.2001 n° 380 recante il "Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia".
Il citato art. 24 avente ad oggetto il certificato di "certificato di agiblità" come integrato dall’art. 30, comma 1, lett. g), D.L. 21 giugno 2013, n. 69, convertito, con modificazioni, dalla L. 9 agosto 2013, n. 98, prevede che: "1. Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente. 2. Il certificato di agibilità viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale con riferimento ai seguenti interventi: a) nuove costruzioni; b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali; c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1.... 4. Alla domanda per il rilascio del certificato di agibilità deve essere allegata copia della dichiarazione presentata per la iscrizione in catasto, redatta in conformità alle disposizioni dell'articolo 6 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, e successive modificazioni e integrazioni. 4-bis. Il certificato di agibilità può essere richiesto anche: a) per singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all'intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni; b) per singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all'edificio oggetto di agibilità parziale".
Orbene sintetizzando: la richiamata normativa prevede delle semplificazioni in tema di agibilità ed in particolare: la possibilità di poter ottenere l’agibilità parziale ai sensi del citato art. 24 e individuazione di un procedimento alternativo alla richiesta di agibilità ai sensi del successivo art. 25 del D.P.R. 380/2001.
Nello specifico in merito all’agibilità parziale il riportato art. 24 detta le condizioni necessarie affinchè possa essere richiesto il relativo certificato: per singole unità immobiliari purché: siano completate le opere strutturali, gli impianti, le parti comuni e le opere di urbanizzazione primarie ultimate o dichiarate funzionali rispetto all'edificio oggetto di agibilità parziale.
Dovendosi trattare di una unità funzionalmente e strutturalmente autonoma rispetto al resto della costruzione si ritiene che ai fini del rilascio dell’agibilità parziale, occorrerà verificare, limitatamente alla parte di edificio per la quale si richiede, la sussistenza di tutti i requisiti prescritti dalla legge attinenti alla sicurezza e alla salubrità della stessa.
La ratio dell'istituto è quella di consentire l'utilizzo di unità abitative autonomamente fruibili, anche in tempi diversi, per uno stesso fabbricato. Tale impostazione, inoltre, si coordina con quanto previsto dall’art. 26 del D.P.R. 380/2001 che prevede espressamente la possibilità di una revoca parziale del certificato, lasciando chiaramente intuire che la restante porzione rimarrà agibile.
Inoltre il citato art. 25, così come modificato, prevede un procedimento alternativo richiesta agibilità, prevedendo nello specifico che ove l’interessato non proponga domanda ai sensi del comma 1 del citato articolo potrà presentare una dichiarazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato, con la quale si attesta la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità.
La dichiarazione sarà corredata dalla medesima documentazione richiesta in via ordinaria (richiesta accatastamento, dichiarazione conformità impianti installati etc) ma a seguito della sua presentazione e della dichiarazione del direttore dei lavori o del professionista abilitato l’agibilità si dovrebbe intendere come immediatamente rilasciata senza la necessità di dover attendere il termine di 30 o 60 giorni per la formazione del relativo silenzio-assenso: in pratica la verifica dei requisiti di agibilità viene demandata agli eventuali e successivi controlli.
Occorre altresì evidenziare che o'art. 35, comma 20, L. 28.2.1985, n. 47 "norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-ediliria, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizia" prevede che "a seguito della concessione o autorizzazione in sanatoria viene altresì rilasciato il certificato di abitabilità o agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, qualora le opere sanate non contrastino con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica".
I dati normativi sopra richiamati ed il principio di ragionevolezza dell’azione amministrativa, nella valutazione e nel bilanciamento degli interessi pubblici e privati in campo, escludono l’utilizzo, per qualsivoglia destinazione, di un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico edilizia e, come tale, in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione quella disciplina è preordinata.
Tuttavia le sopra descritte indicazioni normative non sono seguite da univoca giurisprudenza, secondo una parte di essa, infatti, il rilascio del certificato di agibilità, lungi dall'essere subordinato all'accertamento dei soli requisiti igienico-sanitari, presuppone altresì la conformità urbanistica ed edilizia dell'opera. (Cfr. T.A.R. Sicilia Palermo, Sez 3a sentenza n. 2534 del 20.12.2013).
E’ stato anche chiarito che il requisito dell'agibilità riflette non solo la regolarità igienico sanitaria dell'edificio, ma anche alla sua conformità urbanistico-edilizia e paesaggistica (ex multis: Consiglio di Stato, Sez 5a, sentenza n. 2665del 16.5.2013, idem sentenza n. 2760 del 30.4.2009; TAR Sicilia Palermo, Sez 2a sentenza 24.5.2012, n. 1055).
Altra parte della giurisprudenza ritiene che il certificato di agibilità sia funzionale ad accertare che l’immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, e non anche nel rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche, aspetto questo che secondo alcuni sarebbe attestato dal solo titolo edilizio (T.A.R Puglia Bari, Sez 3a sentenza n. 33 del 14.1.2009, secondo cui anche una costruzione interamente abusiva può essere assolutamente agibile).
Orbene per quel che qui propriamente ci riguarda va specificato che la giurisprudenza, in relazione ad un’istanza avente ad oggetto il rilascio del certificato di agibilità parziale per l’esercizio di attività di affittacamere in un immobile interessato da un’istanza di condono non ancora definita ha chiarito espressamente che: "...in disparte la questione, assai dibattuta in giurisprudenza, relativa alla identificazione dell’assetto assiologico sul quale si fonda il certificato di agibilità...opina il Collegio nel senso che il certificato di agibilità provvisoria riflette l’ineludibile esigenza di evitare che le lungaggini procedimentali ridondino a danno dell’istante, non assumendo quindi efficacia ostativa al rilascio del titolo che abiliti alla concreta utilizzazione dell’immobile - quando, come nel caso di specie, esso risulti conforme alle norme tecniche su indicate - la semplice circostanza della mancata definizione del procedimento di condono edilizio, ben potendo l’Amministrazione introdurre una condizione, nel caso di specie risolutiva, che limiti l’efficacia di atti amministrativi (Consiglio di Stato, Sez 5a, sentenza n. 1702 del 24.1.2001)" T.A.R. Campania - Salerno Sez. 2a sentenza n. 1221 del 28.6.2011.
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