Posizione del proprietario rispetto all’abuso edilizio commesso dall’inquilino

Mi viene chiesto parere in merito alla posizione del proprietario di un terreno vincolato rispetto ad un abuso edilizio posto in essere dal conduttore.

Nel caso in esame il proprietario concedeva in locazione ad una società s.r.l., con contratto registrato alla Agenzia delle Entrate, una piccola area di terreno in in zona vincolata con D.M. del 25.1.1958, ai sensi della legge 29.7.1939 n. 1497.

Come precisato dal contratto alla voce “oggetto della locazione” nel suddetto terreno trovasi “un casotto di circa metri quadrati 6 con annesso traliccio …”.

Orbene il proprietario a seguito di un sopraluogo constatava che la società, a sua insaputa, e senza autorizzazione aveva provveduto a costruire un “casotto" in lamiera coibentato della stessa grandezza di quello in muratura già presente sul terreno e menzionato nel detto contratto.

Orbene la realizzazione del detto “casotto" in assenza del titolo abilitativo rappresenta una fattispecie rilevante sia da un punto di vista penale, come previsto dall’art. 44, lettere a), b) e c) del D.P.R. 6.6.2001 n. 380, che da un punto di vista amministrativo, come previsto dall’art. 31, comma 3 e ss., del medesimo D.P.R.

In particolare da un punto di vista penale il citato art. 44 prevede che: “1. Salvo che il fatto costituisca più grave reato e ferme le sanzioni amministrative, si applica: a) l'ammenda fino a 20658 euro per l'inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste dal presente titolo, in quanto applicabili, nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire; b) l'arresto fino a due anni e l'ammenda da 10328 a 103290 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l'ordine di sospensione; c) l'arresto fino a due anni e l'ammenda da 30986 a 103290 euro nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio, come previsto dal primo comma dell'articolo 30. La stessa pena si applica anche nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso…”.

Inoltre l’art. 31 prevede che: “1. Sono interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l'esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile 2. Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, accertata l'esecuzione di interventi in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali, determinate ai sensi dell’articolo 32, ingiunge al proprietario e al responsabile dell’abuso la rimozione o la demolizione, indicando nel provvedimento l’area che viene acquisita di diritto, ai sensi del comma 3.”.

Nello specifico per le zona vincolate il comma 6 dell’art. 31 prevede che: “per gli interventi abusivamente eseguiti su terreni sottoposti, in base a leggi statali o regionali, a vincolo di inedificabilità, l'acquisizione gratuita, nel caso di inottemperanza all'ingiunzione di demolizione, si verifica di diritto a favore delle amministrazioni cui compete la vigilanza sull'osservanza del vincolo. Tali amministrazioni provvedono alla demolizione delle opere abusive ed al ripristino dello stato dei luoghi a spese dei responsabili dell'abuso. Nella ipotesi di concorso dei vincoli, l'acquisizione si verifica a favore del patrimonio del comune”.

In particolare il citato art. 31, al precedente comma 2, prevede che in caso di contestazioni da parte del competente ufficio comunale l’ingiunzione di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi viene inviata “al proprietario e al responsabile dell’abuso”.

Orbene il Testo Unico dell’Edilizia di cui al citato D.P.R. 6.6.2001 n. 380 delinea una “corresponsabilità” amministrativa tra il locatore ed il conduttore rispetto alle ingiunzioni inerenti gli interventi edilizi “eseguiti in assenza di permesso di costruire”.

Sul punto la giurisprudenza ha, tuttavia, chiarito che: “se l'abuso edilizio è commesso dal conduttore e non dal proprietario, la posizione di quest'ultimo va considerata neutra rispetto alle sanzioni previste dal Testo unico dell'edilizia (D.P.R. n. 380 del 2001) ciò, però, a condizione che risulti in modo inequivocabile la completa estraneità del proprietario al compimento dell’opera abusiva oppure che, essendone venuto a conoscenza, si sia poi adoperato per impedirlo con gli strumenti offertigli dall’ordinamento”, Consiglio di Stato Sez. 6^a sentenza n. 2211 del 4.5.2015

Va, infatti, rilevato che stipulazione del contratto di locazione, se comporta il trasferimento al conduttore della disponibilità materiale e del godimento dell’immobile, non fa affatto venire meno in assoluto in capo al locatore i poteri e doveri di controllo, cura e vigilanza spettanti al proprietario, il quale conserva un effettivo potere fisico sull’entità immobiliare locata con conseguente obbligo, sotto tutti i profili, di vigilanza sull’immobile (Cfr. Cassazione Civile, Sezione III, sentenza n.16422 del 27.7.2011).

Orbene nel caso in esame la realizzazione del “casotto" ad opera della società, in assenza del titolo abilitativo ed in zona vincolata, rappresenta una fattispecie rilevante sia da un punto di vista penalistico che amministrativistico ha un rilevo anche civilistico rappresentando una violazione degli obblighi principali del conduttore di cui agli art. 1587 e ss. del codice civile.

Tanto premesso il proprietario ha l’obbligo di diffidare il conduttore al ripristino dello stato dei luoghi di cui al contratto di locazione.

1. proprietario, in ossequio al richiamato orientamento giurisprudenziale del Consiglio di Stato, deve comunicare al conduttore che in caso di eventuali controlli di vigilanza sull'attività urbanistico-edilizia da parte del competente ufficio il conduttore è da considerarsi unico e diretto responsabile e dovrà pertanto provvedere all’esecuzione delle ingiunzioni comunali, nonché al pagamento degli importi necessari alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nei termini previsti e alla liquidazione delle sanzioni amministrativi pecuniarie irrogate.

In caso di mancato ripristino dello stato dei luoghi il proprietario può porre in essere delle iniziative di carattere ultimativo nei confronti del conduttore inoltrando un avvio di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento contrattuale nonché per violazione dell’art. 1590 c.c.

La richiamata norma codicistica prevede infatti che “il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto”.

Da tutto quanto detto esprimo parere in merito alla necessità di un sollecito intervento del proprietario nei confronti del conduttore che ha posto in essere una violazione del D.P.R. 6.6.2001 n. 380.

Avv. Leonardo Sagnibene