Reddito d'impresa e cessione immobiliare da parte di privato
Cessione immobiliare da parte di privato e reddito d’impresa: risposta all'interpello all'Agenzia delle Entrate n. 152 del 27.5.2020.
Sono redditi d'impresa quelli che derivano dall'esercizio di imprese commerciali.
L'imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) è un'imposta diretta, personale, progressiva e generale.
Il reddito generato dalla vendita di abitazioni di categoria A/3, realizzate a seguito di una ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso di un locale di categoria C/2, anche se svolte da una persona fisica “privata”, è considerato reddito d’impresa.
Le opere di ristrutturazione e risanamento conservativo sono necessari affinché le unità immobiliari siano considerate oggettivamente idonee all'uso abitativo e a richiedere il cambio della destinazione d'uso da locale di categoria C/2 per la realizzazione di abitazioni di categoria A/3.
L’attività in essere risulta finalizzata non al proprio uso o a quello della propria famiglia, bensì alla vendita delle abitazioni a terzi, previo ottenimento del cambiamento della destinazione d'uso, avvalendosi di un'organizzazione produttiva idonea e svolgendo un'attività protrattasi nel tempo.
Il reddito derivante è da intendersi come reddito d’impresa e ne consegue che il reddito generato dalla vendita delle suddette unità immobiliari deve essere considerato imponibile quale reddito rientrante nella categoria dei redditi di impresa di cui all'articolo 55 e successivi del TUIR.
L'articolo 55, comma 1, del TUIR dispone che "sono redditi d'impresa quelli che derivano dall'esercizio di imprese commerciali.
Per esercizio di imprese commerciali si intende l'esercizio per professione abituale, ancorché non esclusiva, delle attività indicate nell'art. 2195 c.c., e delle attività indicate alle lettere b) e c) del comma 2 dell'art. 32 che eccedono i limiti ivi stabiliti, anche se non organizzate in forma d'impresa".
Ai fini del reddito d'impresa, affinché si configuri l'attività commerciale è necessario che l'attività svolta sia caratterizzata dalla professionalità "abituale", ancorché non esclusiva e, in mancanza di tale elemento, l'attività commerciale esercitata "occasionalmente" è produttiva di un reddito inquadrabile nella categoria dei redditi diversi.
Secondo un consolidato orientamento della Corte di Cassazione, la qualifica di imprenditore può essere attribuita anche a chi semplicemente utilizzi e coordini un proprio capitale per fini produttivi.
L'esercizio dell'impresa può esaurirsi anche con un singolo affare in considerazione della sua rilevanza economica e delle operazioni che il suo svolgimento comporta e, a tal fine, "non rileva che le opere eseguite siano qualificabili quali opere di risanamento conservativo" (cfr. risoluzione dell’Agenzia delle Entrate del 20 giugno 2002, n. 204/E).
Sulla base del citato orientamento giurisprudenziale, in conformità a quanto già chiarito nella citata risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 204/E del 2002, si ritiene che, nel caso di specie, gli interventi di tipo strutturale e cioè le "opere di ristrutturazione e risanamento conservativo" sono atti necessari affinché le tre unità immobiliari siano considerate oggettivamente idonee all'uso abitativo e a richiedere il cambiamento della destinazione d'uso dell'unità immobiliare di categoria C/2 per la realizzazione di tre immobili di categoria A/3.
L'insieme degli atti posti in essere e unitariamente considerati configurano, quindi, un comportamento logicamente e cronologicamente precedente l'atto di cessione e strumentale rispetto all'incremento di valore, che evidenzia l'intento di realizzare un arricchimento (lucro).
L'attività compiuta deve considerarsi imprenditoriale dal momento che l'intervento sull'immobile originariamente C/2 di cui è proprietaria, risulta finalizzato non al proprio uso o a quello della propria famiglia, bensì alla vendita (delle tre abitazioni) a terzi, previo ottenimento del cambiamento della destinazione d'uso, avvalendosi di un'organizzazione produttiva idonea e svolgendo un'attività protrattasi nel tempo (cfr. risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 204/E del 2002).
Ne consegue che il reddito generato dalla vendita delle suddette unità immobiliari deve essere considerato imponibile quale reddito rientrante nella categoria dei redditi di impresa di cui all'articolo 55 e successivi del TUIR.
Si precisa che la detrazione per le spese di recupero del patrimonio edilizio di cui all'articolo 16-bis del TUIR, spetta ai soggetti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, gli immobili oggetto degli interventi e che sostengano le relative spese.
Tra tali soggetti rientrano i proprietari o i nudi proprietari; nonché il futuro acquirente, se è stato stipulato un contratto preliminare di vendita dell'immobile regolarmente registrato (cfr. circolare Agenzia delle Entrate del 31 maggio 2019, n. 13).
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